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震旦所律師成功化解虹口商城商鋪購買人群體糾紛案
日期：2014-06-27 作者：虹口區(qū)律公科 閱讀：5,473次
虹口商城位于上海市虹口區(qū)四川北路中段，俗稱“金腰帶”繁華商業(yè)街。2000年至2004年房產(chǎn)開發(fā)商違規(guī)將虹口商城1-4層商鋪分割成496個鋪位對外進行銷售，涉及購買人688人。由于開發(fā)商違規(guī)分割銷售商鋪導致無法辦理產(chǎn)權證，眾多購買人多次集體上訪，拉橫幅聚集靜坐抗議，購買人之間也發(fā)生多次沖突，商城被迫關門歇業(yè)，嚴重影響了虹口的投資環(huán)境和區(qū)域商業(yè)形象。期間，虹口區(qū)政府多次組織有關部門進行調(diào)解。但由于各種原因，一直未能最終解決。
2009年，上海市震旦律師事務所接受委托開始參與該群體矛盾的化解工作。期間因各種原因，處置工作一度停滯。今年年初，在區(qū)委領導、區(qū)政法委及虹口商城歷史遺留問題處置領導小組的指導下，在事務所主任、黨支部書記邵曙范律師帶領下，震旦所12名律師組成的專業(yè)團隊開始對商鋪買受人進行解除合同的簽約工作。經(jīng)過律師們?nèi)齻€多月的不懈努力，這一長達十余年的群體矛盾終于化解，律師團隊的工作得到了政府和當事人的好評。
一、精心組建律師專業(yè)團隊，理清錯綜復雜的法律關系，提出切實可行的化解方案
由于該群體糾紛涉及人數(shù)眾多、涉案金額大、類型復雜、時間跨度長、外地購買人多等因素，震旦所接受委托后組建了律師團隊，由主任、黨支部書記邵曙范領銜，12名律師中既有長期化解群體矛盾經(jīng)驗豐富的律師，也有房地產(chǎn)專業(yè)律師；既有善于做群眾工作的老年律師，也有理論功底深厚的中年律師，還有銳意進取的青年律師。該律師團隊在化解該矛盾過程中相互協(xié)作配合，發(fā)揮了很好的團隊作用。
律師團隊在收集資料的基礎上理清本案的法律關系，諸如：開發(fā)商在未支付土地出讓金的情況下與相關部門之間頒發(fā)預售許可證的行政關系、開發(fā)商擅自分割銷售商鋪與買受人之間的預售合同關系、開發(fā)商與商鋪買受人之間回租所產(chǎn)生的租賃關系、部分商鋪買受人因購買商鋪進行抵押貸款所生產(chǎn)的抵押借款關系、部分商鋪買受人把預售合同轉讓而產(chǎn)生的合同權利義務轉讓的關系、開發(fā)商把部分商鋪“一房二賣”所產(chǎn)生的糾紛等等，以上法律關系有的依法合規(guī)，有的卻違反國家有關規(guī)定；從履行情況看，有的已履行，有的未按期履行或無力履約，有的根本無法履約。法律主體既涉及到當事人又涉及到相關行政部門，法律關系錯綜復雜，造成矛盾疊加。虹口商城的矛盾并不只是簡單的民事糾紛，其中還涉及到政府相關部門對不能辦理產(chǎn)權證的商鋪進行預告登記、抵押登記等不適當?shù)淖鞣?，這造成了虹口商城矛盾的復雜性。據(jù)以上法律關系分析，震旦律師團隊提出了通過依法解除預售合同、相關方籌措資金返還買受人并給予一定的補償、對虹口商城整體進行處置、同時做好合同解除后的善后工作的化解方案，化解方案得到了相關部門的采納。
二、抓住工作重點難點，多舉措落實化解方案，取得預期工作成效
本案跨度長達10多年，當事人的地址電話都發(fā)生變化，有100多人一時無法聯(lián)系上，律師通過當事人互相告知、網(wǎng)上搜索、相關查詢、公安部門配合等多種途徑，終于聯(lián)系上了全部當事人。但化解方案與買受人見面后，相當一部分買受人情緒十分激動，做好688名當事人工作是整個矛盾化解工作的重點和難點。
律師團隊在接待商鋪買受人時既認真聽取當事人意見，又耐心向當事人解釋，闡明維護合法權益的法律依據(jù)和途徑，既告知當事人應享有的合法權利，又強調(diào)當事人應當承擔的義務和風險，說明化解方案的合法、合情、合理性。工作中，發(fā)現(xiàn)問題及時反饋，引導當事人依法合理提出訴求，避免矛盾的激化和突發(fā)事件的產(chǎn)生。律師團隊雖幾經(jīng)買受人的“喜怒哀罵”，甚至威脅采取激烈手段，但律師們堅持明之以理，曉之以法，動之以情，法理情兼容，終使當事人面對現(xiàn)實，訴求逐步轉到理性的軌道，化解方案得到大部分買受人的理解和支持，為協(xié)商解除預售合同奠定了基礎。
化解工作中，為當事人著想成為團隊律師們的共識。不管是份內(nèi)事還是份外事，只要有利于化解糾紛，律師們總是設身處地地從當事人的角度考慮，千方百計地幫忙解決。有的當事人臥病在床，律師們就提供上門服務，簽訂解除協(xié)議；有的當事人已死亡，需要繼承人來處理，律師幫助起草相關繼承法律文書，聯(lián)系相關公證處，對外地的買受人律師陪同一起前往公證處；有的是幾個人購買一個鋪位，且意見不統(tǒng)一，律師分別做工作。為方便當事人咨詢了解相關問題，律師堅持天天接待當事人（包括星期六、星期天）。律師團隊每天晚上分析梳理每個當事人的思想動態(tài)，理清相關情況，確定采取相應方法。針對每個當事人的不同情況，律師團隊根據(jù)豐富的法律實務經(jīng)驗，制定具體的化解方案，注重操作細節(jié)，做到合法、合理、合情，不留后遺癥。
律師團隊通過3000多次電話溝通、1800多份告知書、律師函的郵寄，多次召開小型座談會、上門做工作（688名當事人中80%以上是外省市的）、個別訪談等多種形式，苦口婆心的與買受人溝通。經(jīng)過律師團隊們的共同努力，已有477個鋪位解除了預售合同，注銷了抵押登記和預告登記，其余極個別不愿解除預售合同的買受人，引導他們通過訴訟途徑解決。
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