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在建設(shè)工程領(lǐng)域，施工總承包單位已經(jīng)完成施工、可以進(jìn)行工程竣工備案但是卻拒不配合發(fā)包人進(jìn)行竣工驗收，造成發(fā)包人無法正常交付房屋，對購房人構(gòu)成延期交付房屋的違約責(zé)任是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能遇到的重大風(fēng)險之一。
從承包人拒不配合竣工備案的原因來看，大多數(shù)情況是承包人以不配合竣工備案為要挾，要求發(fā)包人增加工程款或由發(fā)包人承擔(dān)工期延誤的責(zé)任，但是其背后更深層次的原因本律師認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：一是合同約定的簽證條款過于苛刻，工程量變化大，卻難以增加工程結(jié)算款。部分《施工總承包合同》約定的條款完全站在發(fā)包人的角度，明確約定“包工、包料、包工期”，無論出現(xiàn)工程量變更還是情勢變更、不可抗力等等，均不予調(diào)整工程量，加之承包人為了取得工程承包權(quán)，報價偏低甚至低于成本報價，后期如果無法取得可以增加工程結(jié)算價款的有效簽證，往往只能采取不協(xié)助竣工備案的方式來“脅迫”發(fā)包人增加工程結(jié)算款；二是工程量變更雖少，但是由于市場因素“主材”價格調(diào)整大，比如說2021年鋼材價格大漲，承包人簽證無望，往往會通過不協(xié)助備案的作法逼迫發(fā)包人調(diào)整合同價款；三是部分承包人缺乏商業(yè)道德，通過不配合竣工備案以達(dá)到“惡意”索賠之目的，對發(fā)包人要求增加天價工程款；四是承包人擔(dān)心工程延期導(dǎo)致發(fā)包人在結(jié)算后要求工期索賠，造成不可控制的損失，所以在竣工備案前要求發(fā)包人明確不追究其工期延誤之責(zé)任；五是部分地區(qū)竣工驗收需要專業(yè)分包單位配合蓋章，但有些分包單位再訴求得不到總承包單位或發(fā)包人同意的情況下，拒不配合驗收，導(dǎo)致整個工程無法得以竣工驗收。
承包人不配合竣工備案的情況下，發(fā)承包雙方一般可以通過協(xié)商談判解決，但也不排除不得已訴至法院的情況，在此，筆者通過自己代理的相關(guān)案件，對于承包人故意延期竣備案件從訴前、訴中和訴后三個方面進(jìn)行分析，希望對發(fā)包人解決這一問題有所幫助：
一、針對承包人拒不配合竣工備案啟動訴訟前的常規(guī)工作
由于訴訟耗時較長、成本較高、不確定性強(qiáng)，對于現(xiàn)場已經(jīng)完工、交付日期在即的項目而言，建議發(fā)包人在啟動訴訟前先與承包人進(jìn)行充分的談判，盡可能先通過談判解決竣工驗收及備案問題，如有其他爭議，例如工期延誤、工程質(zhì)量糾紛的，可以再行提起訴訟解決。
一般情況下，對于此類爭議，發(fā)包人在談判中可以告知承包人以下事項，起到對承包人的警示作用，以促和談：
1.查詢承包人的訴訟、執(zhí)行情況，告知承包人如不配合竣工驗收及備案，發(fā)包人將把所有工程款支付給存在被執(zhí)行案件的法院（如有）。查詢訴訟、執(zhí)行情況的主要途徑為網(wǎng)上公開渠道，如中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)（http://zxgk.court.gov.cn）、中國裁判文網(wǎng)（https://wenshu.court.gov.cn）、企查查平臺（https://www.qichacha.com）等；
2. 如工程款已經(jīng)支付或承包人無訴訟、執(zhí)行案件的，告知承包人發(fā)包人將通過公司內(nèi)部聯(lián)動，要求其他由該施工單位承包的項目延遲支付工程款（如有）。建議由發(fā)包人法務(wù)部門與公司其他職能部門進(jìn)行溝通，查詢公司是否存在其他由該施工單位承建的建設(shè)工程項目，如有，根據(jù)實際情況向公司申請停止支付該項目工程款；
3. 告知承包人一旦提出訴訟，發(fā)包人將申請財產(chǎn)保全并查封其全部有效存在的賬戶。屆時可能會對承包人繳納社保、參與招投標(biāo)等公司正常運(yùn)營產(chǎn)生一定的不利影響。一旦賬戶查封后，承包人往往會一改消極態(tài)度，積極與發(fā)包方聯(lián)系，甚至就竣工驗收及備案的進(jìn)行達(dá)成一致。
將上述事項告知承包人的方式包括施工總承包人專門會議、通過項目公司傳達(dá)等，具體方式建議根據(jù)實際情況由發(fā)包人法務(wù)部、公司其它職能部門和項目公司共同確定。
二、 針對承包人拒不配合竣工備案啟動訴訟時應(yīng)注意的問題
如發(fā)承包雙方無法就工程竣工備案問題達(dá)成一致，發(fā)包人可以啟動訴訟流程，針對此類竣備之訴訟，應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
1． 確定項目是否達(dá)到竣工驗收及備案的條件，即現(xiàn)場施工是否已經(jīng)完成，如現(xiàn)場尚未完工，但承包人已經(jīng)表達(dá)不予配合竣工驗收及備案意向的，鑒于法院立案、審理的流程較長，可以提前啟動訴訟。
結(jié)合本所律師查詢的大量司法案例來看，達(dá)到竣工驗收的條件是法院判決承包人履行配合竣工驗收及備案義務(wù)的前提。所謂達(dá)到竣工驗收條件指的是現(xiàn)場施工已經(jīng)完成，工程基本達(dá)到當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督部門竣工驗收的要求。因此，如果發(fā)包人提起訴訟，需要向法院舉證工程已經(jīng)達(dá)到竣工驗收條件或基本達(dá)到竣工驗收條件，如承包人以項目未實際完成施工進(jìn)行抗辯并提交充分證據(jù)的，發(fā)包人承擔(dān)敗訴的后果的可能極大。
不過，如果現(xiàn)場尚有少量工程未完工，但由于工程款或索賠款未能達(dá)成一致等原因，承包人已經(jīng)消極怠工，表達(dá)出不予配合移交竣工驗收及備案資料意向的，鑒于法院立案及審理的流程較長，發(fā)包人可以對工程完工所需時間進(jìn)行一定預(yù)判，在法院開庭審理前現(xiàn)場能夠達(dá)到竣工驗收條件的前提下，提前啟動訴訟。
2． 提出要求承包人配合竣工備案訴訟請求的同時提出工期、工程質(zhì)量違約賠償請求并以此申請訴訟保全，查封承包人的銀行賬戶。
建設(shè)工程糾紛案件一般歷時較久，并且爭議焦點(diǎn)通常不僅限于承包人配合竣工驗收備案的義務(wù)，還會涉及到工程價款、工期延誤等事項。如提起訴訟，除了要求承包人配合竣工驗收及備案外，發(fā)包人或多或少還可以提起一些其他訴訟請求，例如工期延誤、工程質(zhì)量不合格等。附帶提出其他訴訟請求，除解決糾紛外還有另外兩層目的：第一，只有當(dāng)訴訟請求中包含金錢給付請求，發(fā)包人才能申請財產(chǎn)保全，進(jìn)而查封承包人的銀行賬戶，以達(dá)到對承包人的制約作用；第二，訴訟標(biāo)的額增大，查封承包人更多的銀行存款，可以讓其承擔(dān)更大的公司運(yùn)營資金壓力。
建議由項目公司收集承包人違約的相關(guān)材料，具體形式包括不限于工程聯(lián)系單、會議紀(jì)要、來往函件、施工日志等文件，據(jù)此來研判其余訴訟請求的訴訟方向和勝訴可能性。例如，在我們代理的一起案件中，我方提出了工期延誤違約金的訴訟請求，包括單體建筑工期節(jié)點(diǎn)延誤的違約金及總工期延誤的賠償金，向法院提交了工程聯(lián)系單、監(jiān)理通知單、會議紀(jì)要等證據(jù)材料，用以證明承包人現(xiàn)場施工人員不足、施工進(jìn)度緩慢等問題導(dǎo)致涉案項目工期延誤。
3． 通過與法院、法官建立良好有效溝通，盡可能爭取先予執(zhí)行或先行判決。
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零六條規(guī)定：“人民法院對下列案件，根據(jù)當(dāng)事人的申請，可以裁定先予執(zhí)行：（一）追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、撫恤金、醫(yī)療費(fèi)用的；（二）追索勞動報酬的；（三）因情況緊急需要先予執(zhí)行的。”第一百零七條規(guī)定：“人民法院裁定先予執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不先予執(zhí)行將嚴(yán)重影響申請人的生活或者生產(chǎn)經(jīng)營的；（二）被申請人有履行能力。人民法院可以責(zé)令申請人提供擔(dān)保，申請人不提供擔(dān)保的，駁回申請。申請人敗訴的，應(yīng)當(dāng)賠償被申請人因先予執(zhí)行遭受的財產(chǎn)損失。”
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條規(guī)定：“人民法院審理案件，其中一部分事實已經(jīng)清楚，可以就該部分先行判決。”
如案件除要求承包人配合竣工備案外還存在其他訴訟請求，建議在起訴狀中寫明請求法院對于承包人配合竣工備案的訴訟請求予以先行判決，并在向法院提交起訴狀的同時，提交一份先予執(zhí)行申請書，請求法院考慮到交房壓力和社會穩(wěn)定對于承包人配合竣工驗收及備案的義務(wù)先予執(zhí)行。
需要說明的是，先予執(zhí)行對發(fā)包人而言更為有利，一是法院在開庭審理前即可針對部分訴訟請求裁定先予執(zhí)行，而先行判決需要法院開庭審理后才能作出，二是就先行判決而言，一旦承包人提出上訴則難以發(fā)揮其效率上的作用，而先予執(zhí)行裁定能夠即時生效。但是，先予執(zhí)行的條件之一是當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不先予執(zhí)行將嚴(yán)重影響申請人的生活或者生產(chǎn)經(jīng)營，因此只有當(dāng)發(fā)包人提出充分證據(jù)證明現(xiàn)場施工已經(jīng)完成，達(dá)到竣工驗收的條件，不盡快完成竣工驗收及備案將影響向小業(yè)主交房時間的情況下，法院裁定先予執(zhí)行的可能性才較大。
4． 根據(jù)竣工驗收及備案的流程和相關(guān)部門的要求，確定訴訟請求中要求承包人提交的具體材料范圍。
根據(jù)我們查詢到的類似案例中，存在部分案例如(2016)浙0103民初00722號，發(fā)包人的訴訟請求為判令承包人配合工程竣工驗收工作，但并未明確承包人應(yīng)當(dāng)如何配合啟動竣工驗收，最終法院判決就未支持該項訴請。還有諸多案例如(2019)川0781民初4556號、(2019)粵5322民初939號等，發(fā)包人均主動或在法院要求下進(jìn)一步明確了訴訟請求，列明了要求承包人移交的工程資料的具體范圍，法院最終判決支持了發(fā)包人的訴訟請求。
因此，建議在起訴前明確當(dāng)?shù)毓こ炭⒐浒敢蟪邪颂峤坏馁Y料明細(xì)，包括當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門、質(zhì)量監(jiān)督站和城建檔案館等要求提供的竣工驗收及備案資料，并在訴訟過程中提出以明確承包人配合的具體內(nèi)容，避免法院因訴訟請求的內(nèi)容不明確而駁回訴訟請求。
以紹興為例，我們在代理新城地產(chǎn)某項目的此類訴訟時，在公司有竣備經(jīng)驗的資料管理人員和工程負(fù)責(zé)人的幫助下，整理出了詳細(xì)的南通六建應(yīng)配合蓋章、移交的資料清單，包括：（1）紹興市城建檔案館要求歸檔的文件；（2）紹興市柯橋區(qū)建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督站要求提供的資料；（3）建設(shè)工程消防驗收（備案）需提供的材料；（4）申請竣工驗收備案表需提供的材料等。
5． 通過公證機(jī)關(guān)進(jìn)行現(xiàn)場公證，取得現(xiàn)場已經(jīng)達(dá)到竣工驗收條件的證據(jù)，如當(dāng)?shù)赜锌⒐ゎA(yù)驗收程序的，保留相關(guān)預(yù)驗收的證據(jù)，初步取得可以勝訴的證據(jù)材料。
如上文所述，現(xiàn)場達(dá)到竣工驗收條件是法院判決承包人履行配合竣工驗收及備案義務(wù)的前提，因此發(fā)包人需要向法院提交現(xiàn)場已經(jīng)完工的證據(jù)，證據(jù)形式包括照片、視頻等。建議發(fā)包人請公證機(jī)關(guān)前往項目現(xiàn)場進(jìn)行保全證據(jù)公證，對現(xiàn)場進(jìn)行拍照、攝像并將照片、視頻刻錄下來，并出具相應(yīng)公證書，以提高我方的證據(jù)效力。以我們代理此類案件為例，我方向項目所在地公證處申請保全證據(jù)公證，將承包人施工的單體項目、地下車庫、室外工程等現(xiàn)場及內(nèi)部的現(xiàn)狀固定下來，由公證處對施工現(xiàn)場進(jìn)行拍照、攝像，出具公證書，將公證書作為證據(jù)說服法院項目實際上已經(jīng)達(dá)到工程竣工備案的條件。
同時，如果項目公司當(dāng)?shù)亟ㄖ鞴懿块T規(guī)定了工程竣工預(yù)驗收程序的，建議妥善保留相關(guān)預(yù)驗收的證據(jù)。竣工預(yù)驗收一般是指專項竣工驗收或工程竣工驗收前，為了避免驗收承包商不嚴(yán)格履行質(zhì)量管理職責(zé)，影響驗收工作的質(zhì)量和進(jìn)度，而進(jìn)行的一種預(yù)驗收形式的質(zhì)量驗收。建議通過項目公司確認(rèn)是否當(dāng)?shù)厥欠翊嬖陬A(yù)驗收程序，如有，對預(yù)驗收的相關(guān)材料進(jìn)行保留，以初步取得現(xiàn)場完工的證據(jù)材料。
6． 堅持“以訴促調(diào)”原則，以盡早完成竣工備案為首要目標(biāo)。
訴訟并非目的而是手段，在向小業(yè)主交房的節(jié)點(diǎn)臨近，或者已經(jīng)超過交房日期、公司需承擔(dān)逾期交房違約金的情況下，通過訴訟方式要求承包人移交竣工備案資料并非是最優(yōu)選擇。在啟動訴訟前，發(fā)包人應(yīng)盡量通過談判的方式與承包人達(dá)成一致，如在訴訟前無法協(xié)商一致，在訴訟過程中，也要保持與承包人溝通和聯(lián)系，進(jìn)一步探索提前達(dá)成和解的可能，以盡早完成竣工備案作為工作的首要目標(biāo)。由于進(jìn)入了訴訟過程，在發(fā)包人提出承包人有工期延誤等違約責(zé)任情況下，加之相關(guān)法院對承包人的一些賬戶進(jìn)行了查封，嚴(yán)重影響到其正常公司運(yùn)作的情況下，雙方的談判會進(jìn)入新的契機(jī)，很有可能就工程備案爭議達(dá)成一致。
7． 如果承包人不配合執(zhí)行、拒不提交竣備資料，可以與法院和建設(shè)工程主管部門溝通能否協(xié)調(diào)鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報告，替代承包人應(yīng)交付的工程竣工備案資料。
即使發(fā)包人獲得了最終的判決支持，也存在承包人不履行判決、不配合強(qiáng)制執(zhí)行的可能。昆山市超華投資發(fā)展有限公司與中國建筑股份有限公司、中國建筑工程總公司建設(shè)工程施工糾紛一案中，發(fā)包人要求中國建筑股份有限公司、中國建筑工程總公司立即向其履行執(zhí)行法院（2010）昆民初字第4380號民事判決書判決主文第一項所確定的義務(wù)即交付工程資料以配合專項驗收及竣工備案，執(zhí)行法院向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行令，但其仍未履行義務(wù)。經(jīng)執(zhí)行法院協(xié)調(diào)，昆山市房屋安全鑒定站對涉案工程進(jìn)行檢測、鑒定并出具了鑒定報告，替代中國建筑股份有限公司、中國建筑工程總公司應(yīng)交付的工程竣工備案資料。后涉案工程通過竣工備案驗收并取得了房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證。對于檢測、鑒定費(fèi)用，執(zhí)行法院在（2017）蘇0583執(zhí)異88號執(zhí)行裁定中認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由承包人承擔(dān)。
上述案例的替代行為具有一定借鑒價值，但各地司法實踐及建設(shè)工程主管部門的管理要求不同，如遇到承包人拒不執(zhí)行相關(guān)判決的情況，發(fā)包人可以與法院和建設(shè)工程主管部門溝通能否協(xié)調(diào)鑒定機(jī)構(gòu)出具鑒定報告，以替代承包人應(yīng)交付的工程竣工備案資料。
三、承包人拒不配合竣工備案的案例對于發(fā)包人的啟發(fā)與建議
1． 發(fā)包人應(yīng)當(dāng)優(yōu)化建設(shè)工程施工合同文本，通過合同中的明確約定預(yù)防爭議發(fā)生。
（1） 建議在合同中明確約定承包人配合竣工驗收及備案的義務(wù)，以及逾期提交竣工備案資料的違約責(zé)任。
一般來說，發(fā)承包雙方簽署的《施工總承包合同》會提到逾期提交竣工驗收資料的違約責(zé)任，例如“因乙方原因?qū)е鹿こ炭⒐べY料延誤移交，每延誤一天，乙方支付甲方違約金人民幣1萬元，從工程款中扣除”，“乙方須向甲方交納竣工檔案押金，數(shù)額為15萬元，該款項從履約保函或履約保證金中扣除，直到竣工檔案通過檔案館驗收后歸還乙方”等。建議承包方之后的建設(shè)工程施工合同中均明確約定承包人向發(fā)包人、檔案館和質(zhì)監(jiān)站等相關(guān)部門提交竣備資料的時間節(jié)點(diǎn)（例如市政、景觀工程完工，單體建筑施工完成等，具體節(jié)點(diǎn)建議與公司工程部門協(xié)商確定），履約保證金和逾期移交資料違約金等。同時，建議在合同中明確約定承包人不得以與發(fā)包人之間存在工期、工程質(zhì)量或工程款支付等爭議為由拒不配合工程竣工驗收及備案。
另外，考慮到在類似案例中，存在承包人以其他分包單位的資料未提供齊全為由進(jìn)行抗辯的情況，建議貴司在建設(shè)工程施工合同中明確約定其他分包單位的資料齊全與否不影響總包單位在其施工范圍內(nèi)及時提交資料的義務(wù)。
（2） 建議在合同中明確約定因發(fā)包人原因?qū)е鹿て谘诱`時承包人的索賠范圍，以及因承包人原因?qū)е鹿て谘诱`的，除違約金外承包人應(yīng)當(dāng)另行支付發(fā)包人向業(yè)主支付的逾期交房賠償金。
一般情況下，發(fā)包人提出對承包人的訴訟中最容易啟動的是工期延誤的問題，客觀而言，工期延誤的情況下一般發(fā)承包均有一定的責(zé)任，所以，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在合同明確工期延誤的責(zé)任承擔(dān)的具體形式和范圍，雙方簽署的《施工總承包合同》中明確約定因承包人原因?qū)е鹿て谘诱`的違約金，包括單體建筑工期節(jié)點(diǎn)延誤的違約金及總工期延誤的賠償金，并且向業(yè)主支付的逾期交房賠償金由承包人另行承擔(dān)。
在訴訟中，不排除發(fā)包人提出工期違約訴訟時，承包人進(jìn)行抗辯或提出反訴的情況，法院也有可能支持承包人的部分請求，因此，建議發(fā)包人在建設(shè)工程施工合同中明確約定因發(fā)包人原因?qū)е鹿て谘诱`的，承包人索賠范圍限于現(xiàn)場一定數(shù)量值守人員的人工費(fèi)、現(xiàn)場未拆除的機(jī)械費(fèi)租賃費(fèi)用等（具體索賠范圍建議與公司工程部門協(xié)商確定）。
（3） 建議在合同中明確約定工期順延的具體情形和申請程序。
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人約定順延工期應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人或者監(jiān)理人簽證等方式確認(rèn)，承包人雖未取得工期順延的確認(rèn)，但能夠證明在合同約定的期限內(nèi)向發(fā)包人或者監(jiān)理人申請過工期順延且順延事由符合合同約定，承包人以此為由主張工期順延的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人約定承包人未在約定期限內(nèi)提出工期順延申請視為工期不順延的，按照約定處理，但發(fā)包人在約定期限后同意工期順延或者承包人提出合理抗辯的除外。”
一般情況下，雙方會在《施工總承包合同》中約定“甲、乙雙方在確定竣工日期及各項控制工期時，已充分考慮可能出現(xiàn)種形式的雨雪、冰雹、臺風(fēng)、高溫天氣、停水、停電、節(jié)假日、擾民和民擾、中高考、道路施工、政策性因素影響等不利因素及甲方指定分包工程的合理工期”，將部分因素排除在工期順延的理由范圍外，但可能未明確約定可以申請工期順延的具體情形，未約定承包人提出工期順延申請的方式和期限。
因此，建議貴司在之后的建設(shè)工程施工合同中明確約定承包人請求順延工期的，應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)（如15天）提出書面申請，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人簽證等方式確認(rèn)，未在約定期限內(nèi)提出工期順延申請視為工期不順延。如此，承包人提出各項工期順延的抗辯事由時，發(fā)包人可以通過承包人未在約定期限內(nèi)提出工期順延申請予以反駁。
2． 對于工程項目的工程聯(lián)系單的文本格式和簽發(fā)流程進(jìn)行優(yōu)化，確保簽證單的及時性和法律效力，避免訴訟時缺少充分有效的證據(jù)材料。
一般情況下，工程聯(lián)系單可以證明發(fā)包人催促承包人及時施工，承包人延誤工期的事實，是法院認(rèn)定雙方對于工期延誤應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任范圍的重要依據(jù)，所以，作為證據(jù)提交的工程聯(lián)系單必須真實有效，能為法院所認(rèn)可。在我們整理工程聯(lián)系單作為證據(jù)提交時發(fā)現(xiàn)，有的工程聯(lián)系單存在僅有項目經(jīng)辦人、項目工程部經(jīng)理的簽字，并未有承包方加蓋的印章或項目負(fù)責(zé)人的簽字的情況，存在法律上的效力瑕疵。有的工程聯(lián)系單上未有簽收方的意見和簽字，導(dǎo)致爭議發(fā)生后，無法通過簽證單反映雙方是否已就簽證內(nèi)容達(dá)成一致，可能導(dǎo)致扯皮、推諉的情形發(fā)生。
考慮到簽證單在法律上的效力，建議發(fā)包人規(guī)定工程項目的工程聯(lián)系單上須加蓋項目公司公章或資料章或由項目負(fù)責(zé)人簽字，同時，建議發(fā)包人在工程聯(lián)系單上設(shè)計簽收單位的簽字和意見一欄，在送達(dá)工程聯(lián)系單時要求施工單位在簽收單上發(fā)表意見并簽字，并予以備份保存，從而增強(qiáng)工程聯(lián)系單在糾紛發(fā)生時的法律效力和證明力。
3． 建議發(fā)包人在選擇合作方時注意進(jìn)行充分的背景調(diào)查，包括履約能力、訴訟、執(zhí)行情況等。
發(fā)包方在選擇合作方時，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行一定的調(diào)查，特別是對于初次合作或合作次數(shù)不多的承包方，一定要做好充分的背景調(diào)查，包括其履約能力、經(jīng)營風(fēng)險和訴訟、執(zhí)行情況等，在背景調(diào)查通過后再與其進(jìn)行深入的合作談判及簽約，以便將來能夠順利開展合作。
4． 客觀而言，由于國家對施工單位進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)管理，承包方存在大量“掛靠”情況，“掛靠”的具體操作差異較大，有的承包人對實際施工人的行為不進(jìn)行任何管理，如果實際施工人經(jīng)營管理能力差、信譽(yù)不好，更容易引發(fā)工程糾紛，有的則在工程質(zhì)量、財務(wù)規(guī)范方面進(jìn)行一定的管理，以維護(hù)公司名義，防止項目失控，有的則通過內(nèi)部承包等形式對項目進(jìn)行嚴(yán)格管理，保護(hù)公司對項目的控制權(quán)的主動權(quán)。不管施工人的管理模式如何，作為發(fā)包人，一方面要對承包人進(jìn)行背景調(diào)查，也要對承包人具體操作項目實際施工人進(jìn)行調(diào)查，了解其履約和信用情況。建議發(fā)包人對專業(yè)分包單位的配合竣工備案義務(wù)和承包人應(yīng)承擔(dān)的管理義務(wù)予以明確約定。
工程竣工驗收往往還涉及到各專業(yè)分包單位，比如說消防單位、綠化工程單位、電梯安裝單位等等，為了防止這些單位不配合竣工備案，建議在總承包合同中明確承包人要承擔(dān)總協(xié)調(diào)和管理義務(wù)，保證這些單位竣工備案資料提供和配合，并明確如分包單位拒不配合時承包人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。如果是發(fā)包人自行發(fā)包指定分包工程，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在專業(yè)分包合同中明確分包單位的竣工備案義務(wù)與違約責(zé)任。
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