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業(yè)主撤銷權(quán)是指業(yè)主認為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵犯其合法權(quán)益，依法律規(guī)定向法院提起撤銷該決定的權(quán)利。關(guān)于業(yè)主撤銷權(quán)的規(guī)定主要來源于《民法典》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
業(yè)主的撤銷權(quán)之訴是小業(yè)主與業(yè)委會關(guān)于小區(qū)共同管理實務(wù)矛盾的主要體現(xiàn)形式，撤銷理由依據(jù)法律規(guī)定為業(yè)主實體權(quán)利受侵害和程序違法。實體權(quán)利受侵害矛盾一般集中于物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)綠化改車位、維修資金使用等，而程序矛盾則體現(xiàn)在業(yè)主未能參加投票、投票的權(quán)數(shù)達不到法定要求、選票送達不符合程序等程序性瑕疵上。由于法律賦予業(yè)委會決議高度的意思自治，如果決議內(nèi)容沒有違背法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則撤銷權(quán)糾紛圍繞決議程序是否存在瑕疵展開。
本文筆者將以一業(yè)主撤銷權(quán)糾紛為例，分析業(yè)主大會決議的程序要求，并就如何規(guī)范業(yè)主大會投票提出自己的一孔之見，為業(yè)委會規(guī)范運作略盡綿薄之力。
案情簡介：
2020年11月9日，A業(yè)委會發(fā)出《某小區(qū)關(guān)于“是否同意繼續(xù)聘用E物業(yè)公司”的公示》，明確本次業(yè)主大會的議題為是否同意繼續(xù)聘用E物業(yè)。2020年11月17日，業(yè)委會發(fā)出《該小區(qū)關(guān)于“是否同意繼續(xù)聘用E物業(yè)”的業(yè)主大會公告》，明確本次業(yè)主大會的議題為是否同意繼續(xù)聘用E物業(yè)；表決形式為以書面征求意見的方式召開業(yè)主大會；2020年11月21日至11月25日發(fā)放表決票；投票截止時間為2020年12月3日9時；投票方式為由業(yè)主自行將個人意見投入投票箱內(nèi)，或是在業(yè)主認可的前提下，業(yè)主可以將個人意見交到業(yè)主代表或樓組長，由業(yè)主代表或樓組長代為投入投票箱；2020年12月3日上午9時截止投票后，居委協(xié)同業(yè)主委員會將投票箱送至居民之家（52號底樓）進行表決票的開箱、驗票、唱票和統(tǒng)計；最終業(yè)委會公布業(yè)主大會決議為“不同意續(xù)聘E物業(yè)公司”。該決議一經(jīng)公布產(chǎn)生較大影響，業(yè)主認為整個過程從公告公示到送達選票以及選票的保存均存在程序違法的情況，選票也存在大量代簽、錯簽的情形，遂向法院提出業(yè)主撤銷權(quán)訴訟，一審法院經(jīng)多次開庭結(jié)合相關(guān)證據(jù)，支持了業(yè)主的訴請，撤銷了本次業(yè)主大會作出的決議。
法院觀點：
從本案現(xiàn)有證據(jù)看，首先，業(yè)委會提供的《是否續(xù)聘表決票送達情況》和2020年11月26日《關(guān)于非當(dāng)面領(lǐng)取的表決票的送達情況公告》顯示，向部分業(yè)主投遞表決票備注已補簽，公示送達情況當(dāng)面送達或以電話/微信約定時間送達，但未提交業(yè)主簽收表決票的相關(guān)證據(jù)，且整個過程中業(yè)委會提供的幾次公示均存在前后矛盾的情況，無法給出合理解釋。
其次，根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，“采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會（換屆改選小組）應(yīng)在投票日期7日前發(fā)放表決票（選票）”，全部表決票應(yīng)當(dāng)于投票日期7日前全部送達，才能視為有效送達?，F(xiàn)根據(jù)業(yè)委會確定的開票時間為2020年12月3日，業(yè)委會應(yīng)當(dāng)于開票日7日前即2020年11月26日前將全部選票送達完畢，包括非當(dāng)面送達的選票完成公告手續(xù)。但業(yè)委會提供的2020年11月26日《關(guān)于非當(dāng)面領(lǐng)取的表決票的送達情況公告》顯示，有部分非當(dāng)面領(lǐng)取的表決票未在該日進行公告，故業(yè)委會未按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定的時間將此部分選票送達完畢；另外《該小區(qū)關(guān)于“是否同意繼續(xù)聘用E物業(yè)”的業(yè)主大會公告》載明的表決票發(fā)放時間為2020年11月21日至11月25日，但業(yè)委會向某商鋪業(yè)主發(fā)放表決票的時間為2020年11月18日，早于公告的表決票發(fā)放時間。
根據(jù)上述證據(jù)，涉案業(yè)主大會表決票不僅送達時間違反議事規(guī)則，還存在表決票送達的其他瑕疵。本案中不僅送達時間、方式存在瑕疵，部分選票送達時間明顯有悖于常識認知，又無其他證據(jù)佐證。綜上所述，根據(jù)上述所列舉的業(yè)委會在召開業(yè)主大會程序上的嚴重瑕疵，業(yè)委會2020年12月3日第一次業(yè)主大會決議程序違反了法律規(guī)定及小區(qū)議事規(guī)則，侵害業(yè)主們的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
律師分析與啟示：
關(guān)于違反法定程序的具體認定，應(yīng)通過舉證責(zé)任的分配完成程序合法性的審查，如果業(yè)主大會（業(yè)主委員會）舉證證明其決議過程符合法定程序，則應(yīng)認定業(yè)主委員會就其決定的程序合法性完成舉證義務(wù)；如果業(yè)主進一步對計票結(jié)果提出異議，則應(yīng)就計票結(jié)果錯誤承擔(dān)舉證責(zé)任（例如本案中明確寫明某幾戶并未收到選票或系代投票、并非本人投票），在這種情況下，為證明決議的真實性，則業(yè)主委員會應(yīng)提供原始選票，并就原始選票的真實性和完整性承擔(dān)舉證責(zé)任；如果業(yè)主大會（業(yè)主委員會）無法完成舉證義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，法院可以徑行認定業(yè)主大會（業(yè)主委員會）決定存在瑕疵。根據(jù)上述證明責(zé)任分配，四位業(yè)主對涉案業(yè)主大會表決票未向全體業(yè)主送達進行了舉證，而業(yè)委會則承擔(dān)決議符合程序性規(guī)定的證明責(zé)任，需要向法庭舉示原始選票與唱票結(jié)果等，負有較大的證明責(zé)任。
特別要說明的是，涉案小區(qū)的《業(yè)主大會議事規(guī)則》，表決票送達方式為“1、業(yè)主本人當(dāng)面領(lǐng)取，或?qū)Ｈ怂瓦_，交由業(yè)主簽收；2、按照業(yè)主最近一次提供的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送，若業(yè)主未提供聯(lián)系方式，則投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱或者房屋內(nèi)，并由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩人以上的業(yè)主或者居民委員會證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達情況”。這一《規(guī)則》對“送達”的要求較為嚴格。一般在考量決議的程序性要求時需要同時考量兩方面，一方面是法律、法規(guī)明確規(guī)定的程序要求，比如說業(yè)主大會召開應(yīng)當(dāng)提前15天就表決事項進行公示、業(yè)主表決應(yīng)當(dāng)達到“雙參與”“雙通過”的法定要求等；另一方面是小區(qū)的《議事規(guī)則》所規(guī)定的，即業(yè)主共同制定并認可的程序性要求，比如本案中關(guān)于“送達”的要求。對于違背約定要求的情況，司法實踐中是否就該決議進行撤銷會考量程序性違規(guī)是否會對最終的決議產(chǎn)生影響，若程序瑕疵不足以對決議最終結(jié)果產(chǎn)生影響，為了維護交易秩序與穩(wěn)定法律關(guān)系，法院傾向于不予撤銷，而當(dāng)該程序違規(guī)可能對表決結(jié)果造成嚴重影響時，則該決議會被撤銷。
本案已塵埃落定，案件帶來的反思對今后的法律服務(wù)工作有較大的指引作用。特別是《民法典》有關(guān)業(yè)主大會決議的相關(guān)規(guī)定正式實施后，如何審查撤銷權(quán)中的焦點問題--業(yè)主投票權(quán)合法合規(guī)問題，主要是《民法典》第278條規(guī)定的“雙參與”“雙多數(shù)”規(guī)則的應(yīng)用問題，是未來處理業(yè)委會日常工作、業(yè)主的撤銷權(quán)糾紛、規(guī)避法律風(fēng)險的特點問題，也是指導(dǎo)業(yè)委會作出合法又合規(guī)的決議的重要法律依據(jù)。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，如何理解本條規(guī)定的“參與表決”是司法實務(wù)中的重點問題，是需要業(yè)主參與投票并回票，還是將選票給到業(yè)主也算其參與？筆者認為，《民法典》此項新規(guī)是為了提高業(yè)主參與物業(yè)管理工作，是提升小業(yè)主的參與度和滿意度、構(gòu)建和諧社區(qū)的重要舉措。因而本規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為參與表決指業(yè)主提交表決票。一般而言，業(yè)主參與表決的過程分為送達選票、提交/回收選票以及計票，已送達表決票的業(yè)主未反饋意見，不應(yīng)當(dāng)視為參與表決。在參與表決這一法律行為中，將“沉默”理解為默示同意表決事項，既無習(xí)慣加以支撐，亦有悖于《民法典》制度設(shè)定的初心，也不利于決議的后續(xù)執(zhí)行，故筆者認為應(yīng)當(dāng)以積極表示行為為準(zhǔn)。
從撤銷權(quán)的司法實踐看，各法院對撤銷權(quán)案件的裁量標(biāo)準(zhǔn)不甚統(tǒng)一，就本案而言，法院的裁判標(biāo)準(zhǔn)是比較嚴格的，有些法院的裁判標(biāo)準(zhǔn)是以“違法”為撤銷的前提基礎(chǔ)，比如說不得違反提前15公告開會內(nèi)容，不能侵害業(yè)主的實體利益等等，至于業(yè)主違反了小區(qū)議事規(guī)則的約定則網(wǎng)開一面，比如說未嚴格按照議事規(guī)則進行送達，未提前7天送票等等。對于這類案件，我們要持續(xù)關(guān)注，以規(guī)范業(yè)主委員會業(yè)主大會的召開，依法規(guī)范業(yè)主委員會的活動。
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