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2016年12月22日下午，上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會、建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)研究委員會在律協(xié)報(bào)告廳聯(lián)合舉辦“酒店管理中的若干法律問題研究”專題研討會。本次會議由上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會主任季諾律師主持，包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會、建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)研究委員會委員在內(nèi)的近百名律師參加了本次研討會。
本次研討會總共分為三項(xiàng)議程：第一項(xiàng)議程為專業(yè)的演講探討，由上海市方達(dá)律師事務(wù)所范佳律師就目前酒店法律業(yè)務(wù)中比較典型的幾類問題與廣大律師進(jìn)行交流、分享。第二項(xiàng)議程為互動(dòng)交流，參會的多位律師就自身對酒店管理法律問題的思考與實(shí)際提供法律服務(wù)過程中遇到的問題進(jìn)行交流。第三項(xiàng)議程由上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會主任季諾律師進(jìn)行總結(jié)發(fā)言。
一、酒店管理服務(wù)主要的簽署主體及合同文件構(gòu)成
酒店管理法律關(guān)系的兩大主體，包括業(yè)主及管理方兩方。業(yè)主多數(shù)情況為土地使用權(quán)人。管理方即提供專業(yè)酒店管理服務(wù)的各大國際或國內(nèi)連鎖品牌。一般情況下，酒店管理合同主要有兩種合同文件構(gòu)成形式，即單一合同及多份合同構(gòu)成。多份合同的情況一般涵蓋管理合同、技術(shù)服務(wù)合同、中央/統(tǒng)籌集團(tuán)服務(wù)合同、許可合同等合同類型。簽署多份合同主要出于稅務(wù)考慮，由管理方不同主體簽署不同類型的合同。
二、酒店管理服務(wù)的三大階段
酒店管理服務(wù)從時(shí)間順序上一般分為三大服務(wù)階段：技術(shù)服務(wù)階段、酒店的開業(yè)前籌備和開業(yè)階段、經(jīng)營期及酒店的經(jīng)營和管理階段。
在技術(shù)服務(wù)階段，由管理方向業(yè)主提供技術(shù)服務(wù)，包括：推薦和批準(zhǔn)業(yè)主聘請的專業(yè)顧問；審查和批準(zhǔn)酒店設(shè)計(jì)方案和圖紙等。其目的是為了使酒店的建設(shè)開發(fā)能夠符合本酒店管理品牌的標(biāo)準(zhǔn)。在這一階段，管理方會向業(yè)主收取技術(shù)服務(wù)費(fèi)，這類服務(wù)費(fèi)一般為固定金額收費(fèi)。
在酒店的開業(yè)前籌備和開業(yè)階段，由業(yè)主提供全部開業(yè)前資金，管理方在這一階段提供的服務(wù)包括人員招聘/培訓(xùn)、開業(yè)前銷售和營銷、開業(yè)前試營業(yè)/部分開業(yè)（或有）、編制開業(yè)前預(yù)算等。業(yè)主和管理方會在管理協(xié)議或技術(shù)服務(wù)協(xié)議中書面約定開業(yè)日以及開業(yè)條件（一般均需符合品牌標(biāo)準(zhǔn)）。達(dá)到該等標(biāo)準(zhǔn)后，酒店方可開業(yè)。
酒店經(jīng)營期通常長達(dá)10年至20年。自開業(yè)之日起算，部分強(qiáng)勢的管理方會在合同中約定有自動(dòng)續(xù)展權(quán)。在酒店經(jīng)營期內(nèi)，管理方將擁有業(yè)主完全的授權(quán)。管理方對酒店進(jìn)行獨(dú)家管理，不受業(yè)主及其他相關(guān)方的干涉。管理方僅受限于管理協(xié)議明確規(guī)定的例外情況，而這正是業(yè)主方與管理方進(jìn)行合同談判的要點(diǎn)。該階段，管理方提供的管理服務(wù)主要包括人事、定價(jià)、經(jīng)營管理政策、財(cái)務(wù)、營銷、采購、維護(hù)和維修、零售商區(qū)出租等。
三、酒店管理服務(wù)若干法律問題
1、酒店產(chǎn)權(quán)問題
一般情況下，業(yè)主為酒店所在土地的土地使用權(quán)人和酒店物業(yè)的房屋所有權(quán)人，但在特殊情況下，業(yè)主是酒店物業(yè)的承租人/受托經(jīng)營方（而非酒店物業(yè)產(chǎn)權(quán)人）。該種情況可以通過簽署三方協(xié)議或產(chǎn)權(quán)人的保證責(zé)任解決相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)。如業(yè)主須對酒店產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，一般需要經(jīng)管理方事先同意或符合合同約定的特定條件限制。
2、綜合體項(xiàng)目相鄰物業(yè)設(shè)施問題
如酒店處于綜合體物業(yè)中，需明確管理方的管理范圍（獨(dú)立出入口和設(shè)施）、確保相鄰設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與酒店相稱、不影響酒店經(jīng)營、不損害酒店聲譽(yù)、共用設(shè)施的處理、酒店品牌和商標(biāo)的保護(hù)等問題予以重視。
3、酒店人事問題
酒店員工是業(yè)主員工而非管理方員工，但員工均由管理方進(jìn)行選聘、培訓(xùn)和管理。其中酒店總經(jīng)理是酒店管理的靈魂人物，一般情況下均由管理方任命，但業(yè)主享受批準(zhǔn)權(quán)。由于總經(jīng)理并不由業(yè)主任命，故多數(shù)業(yè)主會要求增設(shè)副總經(jīng)理/財(cái)務(wù)副總監(jiān)或業(yè)主代表的職位，以加強(qiáng)自身對酒店經(jīng)營情況的了解和掌控。
4、酒店財(cái)務(wù)問題
為了確保業(yè)主能夠了解和掌控酒店財(cái)務(wù)情況，同時(shí)考慮到管理方對于酒店資金的使用享有一定自主權(quán)，管理協(xié)議中會約定銀行賬戶雙簽/大額付款審批條款，以此達(dá)到雙方權(quán)利義務(wù)的平衡。管理方在每一會計(jì)年度開始前上報(bào)下一年度的預(yù)算并由業(yè)主進(jìn)行審批，管理方需嚴(yán)格遵守執(zhí)行業(yè)主審批通過的本年度預(yù)算。
5、酒店管理合同的性質(zhì)
目前司法實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，酒店管理合同屬于《合同法》第二十一章規(guī)定的委托合同性質(zhì)。因此根據(jù)《合同法》第四百一十條：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失”的規(guī)定，業(yè)主享有任意解除權(quán)，可以隨時(shí)解除管理協(xié)議。范佳律師則認(rèn)為，酒店管理合同確實(shí)包含很多委托合同的元素，如管理方系以業(yè)主名義對酒店進(jìn)行管理等。但除此以外，酒店管理合同還包含很多其他類型合同的合同要素，因而構(gòu)成《合同法》上的無名合同，不能單純的直接適用《合同法》對委托合同的專章規(guī)定。
四、酒店管理法律服務(wù)的未來
季諾律師在總結(jié)發(fā)言中提到，酒店管理是境外服務(wù)在境內(nèi)本土化的一個(gè)過程，其中有很多法律問題需要進(jìn)一步思考和分析。酒店管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上與法律服務(wù)亦有相通之處，各位律師及律師事務(wù)所可以在廣大的法律服務(wù)市場上找準(zhǔn)自身定位及合適的目標(biāo)客戶，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。
（注：以上嘉賓觀點(diǎn)，根據(jù)錄音整理，未經(jīng)本人審閱）
供稿：上海律協(xié)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)研究委員會
執(zhí)筆：陳冠兵 上海市方達(dá)律師事務(wù)所
秦 蕊 上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所
滬公網(wǎng)安備 31010402007129號
