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   己亥豬年尾末，在全國(guó)人民喜迎新春到來(lái)之際，一種名為“新型冠狀病毒”悄然在武漢滋生，并隨著春節(jié)大規(guī)模人員流動(dòng)快速擴(kuò)散至全國(guó)。因該病毒的高傳染性和長(zhǎng)潛伏期，為防控疫情發(fā)展，中國(guó)內(nèi)地31個(gè)省區(qū)市先后全部啟動(dòng)了突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)，“取消各類大型公共活動(dòng)”、“延長(zhǎng)假期”、“停工停產(chǎn)”、“限制交通出行”等一系列防疫措施在全國(guó)部署實(shí)施，經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境也因此遭受嚴(yán)重沖擊。

關(guān)于疫情對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，根據(jù)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)近期發(fā)布的《購(gòu)物中心行業(yè)抗擊疫情專項(xiàng)調(diào)查報(bào)告》指出，“2020年春節(jié)期間，幾乎所有購(gòu)物中心的客流和銷售額都在大幅度下滑。”廣東省餐飲服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)為了解新型肺炎疫情對(duì)廣東省餐飲行業(yè)的影響所進(jìn)行的調(diào)查報(bào)告顯示，“春節(jié)期間，30%持續(xù)營(yíng)業(yè)的企業(yè)同比營(yíng)收下降五成以上，其中30%的企業(yè)收入幾乎為0；絕大部分企業(yè)面臨租金、人工、能耗、稅收等多重成本壓力，客流、現(xiàn)金流嚴(yán)重不足的困境如無(wú)法得到及時(shí)緩解，將在1-2月內(nèi)引發(fā)閉店潮。”在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，必然引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的履行爭(zhēng)議。本文我們將結(jié)合目前市場(chǎng)實(shí)際從法律層面分析疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃合同履行可能產(chǎn)生的影響，并通過(guò)對(duì)比“非典”疫情時(shí)期的法院通知、司法判例以及最高院、各地高院針對(duì)本次疫情的司法指導(dǎo)意見(jiàn)，總結(jié)法律和政策救濟(jì)途徑，提出應(yīng)對(duì)建議，希望對(duì)讀者有所幫助。

    一、疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃合同履行的影響分析

根據(jù)知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行關(guān)于本次疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響的調(diào)研和分析，疫情對(duì)不同行業(yè)的影響截然不同，其中零售貿(mào)易、消費(fèi)服務(wù)、交通運(yùn)輸、外貿(mào)、酒店餐飲、娛樂(lè)傳媒等聚焦個(gè)人消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)受影響較大，而線上游戲、教育、視頻等科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)以及生物醫(yī)藥大健康產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保護(hù)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等行業(yè)反而會(huì)因本次疫情的突發(fā)而有所獲益 [①] 。因此，為免疑義，本文所探討內(nèi)容僅限于受疫情影響而導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑、經(jīng)營(yíng)困難等負(fù)面影響的企業(yè)，不包括獲益企業(yè)。

那么，本次疫情到底給商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的履行造成了那些影響？根據(jù)《法學(xué)大辭典》的定義，房屋承租方的租賃權(quán)又稱之為使用收益權(quán)，使用和收益也是承租方租賃房屋所欲達(dá)到的合同目的。因此，筆者從“使用”和“收益”這兩個(gè)租賃目的出發(fā)，將疫情影響歸納總結(jié)為以下三類：

第一類影響：因政府及有關(guān)部門因疫情防控需要責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)。 ——影響租賃房屋的使用目的

若做進(jìn)一步細(xì)分，政府及有關(guān)部門責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)情形又可分為兩種：

1、政府根據(jù)《傳染病防治法》第四十一條、第四十二條之規(guī)定所采取的疫情防控措施

以上海為例，疫情爆發(fā)以來(lái)，經(jīng)上海市人民政府及有關(guān)部門決定，上海市4200多處旅游文化設(shè)施已停止開(kāi)放，121家劇場(chǎng)均已停業(yè)，原定春節(jié)期間有演出的26家重點(diǎn)演出場(chǎng)所關(guān)閉，取消104場(chǎng)演出，全市111家A級(jí)景區(qū)閉園。迪士尼樂(lè)園、上海動(dòng)物園、上海野生動(dòng)物園等停止開(kāi)放動(dòng)物養(yǎng)殖區(qū)域與場(chǎng)所。市、區(qū)體育場(chǎng)館暫停開(kāi)放。各宗教活動(dòng)場(chǎng)所暫停開(kāi)放，并停止集體宗教活動(dòng)。取消各類學(xué)校組織的大型活動(dòng)，暫停各類教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)線下培訓(xùn)活動(dòng)。關(guān)停萬(wàn)楊市場(chǎng)、萬(wàn)商花鳥市場(chǎng)、嵐靈花鳥市場(chǎng)等3家大型市場(chǎng)內(nèi)的鳥類及其他野生動(dòng)物活體交易。關(guān)停關(guān)閉了40家“室內(nèi)萌寵店”。

2、因有關(guān)單位違反防控措施而被所在地人民政府處以停產(chǎn)停業(yè)懲罰

根據(jù)《突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》第六十四條規(guī)定，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定采取預(yù)防措施和及時(shí)消除已發(fā)現(xiàn)的可能引發(fā)突發(fā)事件的隱患措施，若其未按規(guī)定采取預(yù)防措施，導(dǎo)致發(fā)生嚴(yán)重突發(fā)事件的；或者未及時(shí)消除已發(fā)現(xiàn)的可能引發(fā)突發(fā)事件的隱患，導(dǎo)致發(fā)生嚴(yán)重突發(fā)事件的，由所在地人民政府責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)，暫扣或者吊銷許可證或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照等處罰。

雖然第2種停產(chǎn)停業(yè)也與疫情有關(guān)，也是應(yīng)相關(guān)部門要求下產(chǎn)生，但與第1種停產(chǎn)停業(yè)的區(qū)別在于承租方存在過(guò)錯(cuò)，且該過(guò)錯(cuò)與停產(chǎn)停業(yè)的結(jié)果存在直接關(guān)聯(lián)性，疫情影響在該情形中僅為間接因素。因此，第2種停產(chǎn)停業(yè)情形不包含在下文所述的法律分析和救濟(jì)途徑建議的范圍內(nèi)。

第二類影響：基于防疫考慮、交通管制、經(jīng)營(yíng)成本、避免疫情所致?lián)p失的進(jìn)一步擴(kuò)大等原因，出租方要求或承租方自行停產(chǎn)停業(yè)。 ——影響租賃房屋的使用和收益目的

此類情形中的停產(chǎn)停業(yè)并非政府強(qiáng)制要求，而是出租方或承租方基于各方面的考慮和權(quán)衡而做出的決定，考慮因素包括防疫考慮、員工無(wú)法到崗、客流降低、政府復(fù)工要求高等。

第三類影響：疫情導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑，遠(yuǎn)低于去年同期水平。 ——影響租賃房屋的收益目的

這也是這三類影響中最普遍的。疫情期間各商場(chǎng)的客流急劇減少，對(duì)“客流即生命”的實(shí)體零售商業(yè)而言仿佛進(jìn)入“冬眠狀態(tài)”。部分中小企業(yè)因本次疫情已面臨生存擔(dān)憂，多家知名公司也面臨著因經(jīng)營(yíng)活動(dòng)停滯而出現(xiàn)的現(xiàn)金流壓力。據(jù)報(bào)道，知名餐飲企業(yè)西貝的現(xiàn)金流僅能再支持3個(gè)月；北京“K歌之王”已因財(cái)務(wù)壓力決定于2020年2月9日與全體員工200多人解除勞動(dòng)合同。疫情對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)承租方的經(jīng)營(yíng)收益影響可想而知。

  二、疫情影響的應(yīng)對(duì)分析

對(duì)于上文所述疫情影響，承租方往往會(huì)采取“要求延長(zhǎng)租期”、“要求減免租金”或者“解除合同”的方式去解決疫情對(duì)租賃合同履行的影響，降低自身?yè)p失，從而引發(fā)與出租方之間的爭(zhēng)議。那么，如何解決疫情所導(dǎo)致的租賃合同租金支付和合同解除爭(zhēng)議？如何平衡承租方與出租方的利益？除了法律途徑外，是否還有其他途徑彌補(bǔ)疫情損失？接下來(lái)，筆者將從法律方面和政策方面分析和應(yīng)對(duì)疫情對(duì)租賃合同履行的影響。

  (一)    法律方面

1、各地高院對(duì)疫情影響合同履行的審判指導(dǎo)意見(jiàn)匯總

 

 

各地高院所發(fā)布的審判指導(dǎo)意見(jiàn)中不約而同地出現(xiàn)了“不可抗力”和“情勢(shì)變更”這兩個(gè)法律用語(yǔ)，要求各法院在審理因疫情防控導(dǎo)致的履行合同糾紛案件中圍繞“不可抗力”和“情勢(shì)變更”情形的認(rèn)定進(jìn)行。

2、“不可抗力”和“情勢(shì)變更”的概念和區(qū)別

不可抗力：不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除責(zé)任。如果因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以行使法定合同解除權(quán)，解除合同。

情勢(shì)變更：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。（《民法典》草案中刪除“非不可抗力”表述）

兩者作為在發(fā)生不可預(yù)見(jiàn)事件之時(shí)，均用以平衡當(dāng)事人之間的利益的抗辯理由，仍然具有明顯的區(qū)別，詳見(jiàn)下表：

 

 

3、本次疫情是否可認(rèn)定為不可抗力

根據(jù)前述法律法規(guī)對(duì)“不可抗力”的有關(guān)規(guī)定，不可抗力具有不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的性質(zhì)，本次疫情作為突發(fā)事件，具有不可預(yù)見(jiàn)性、不可避免的特點(diǎn)，同時(shí)目前亦未研制出特效藥或防御疫苗，符合不能克服的特點(diǎn)。筆者認(rèn)為，在特定情況下，本次疫情對(duì)合同履行的影響可以適用不可抗力的有關(guān)規(guī)定。

從各級(jí)法院發(fā)布的通知和意見(jiàn)來(lái)看，最高院2003年6月11日針對(duì)“非典”疫情發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審批、執(zhí)行工作的通知》 [②] （下稱“最高院通知”），其中明確了特定情形按照《合同法》對(duì)不可抗力的有關(guān)規(guī)定處理。上海高院近日發(fā)布的《關(guān)于充分發(fā)揮審判職能作用為依法防控疫情提供司法保障的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱“上海高院指導(dǎo)意見(jiàn)”）明確“根據(jù)不可抗力或情勢(shì)變更等相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合案件具體情況，妥善處理” [③] 。上海一中院在微信公眾號(hào)發(fā)布《疫情導(dǎo)致履約不能 企業(yè)該如何援用不可抗力免責(zé)》的文章，在一定程度也反應(yīng)了上海法院對(duì)疫情性質(zhì)可認(rèn)定為不可抗力持肯定態(tài)度 [④] 。北京市二中院課題組在“非典”疫情過(guò)后，也發(fā)布過(guò)一篇文章，表明北京市二中院對(duì)疫情構(gòu)成“不可抗力”的觀點(diǎn) [⑤] 。

鑒于上述對(duì)疫情適用不可抗力須符合“合同完全不能履行”或“根本不能履行”，參考部分法院的意見(jiàn)及裁判觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，在本文第一部分所歸納的第一類影響情形下，可認(rèn)定為不可抗力，承租方可根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，主張減免部分租金。當(dāng)然，在具體適用上，須考慮疫情與停業(yè)的因果關(guān)系及受疫情影響程度等綜合判斷。

【參考】遼寧省高級(jí)人民法院（2013）遼審二民抗字第14號(hào)案件裁判觀點(diǎn)：因“非典”疫情和政府有關(guān)部門因此而下發(fā)的停止野生動(dòng)物經(jīng)營(yíng)的通知，只是對(duì)正典公司的部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成影響，尚不足以導(dǎo)致其與鵬程公司之間的租賃合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》中所指出的“因政府及有關(guān)部門為防治‘非典’疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛”的情形，故本案不能據(jù)此認(rèn)定為雙方合同的解除系不可抗力的原因所致。亦即承租方不得以此為由要求解除合同。

4、本次疫情是否可認(rèn)定為情勢(shì)變更

那么除上述疫情對(duì)合同履行造成較為嚴(yán)重的影響即“合同無(wú)法履行”的情況外，其他兩類影響情形下應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？筆者認(rèn)為，結(jié)合具體情況，承租方可以疫情造成經(jīng)濟(jì)環(huán)境嚴(yán)重變化、符合情勢(shì)變更的構(gòu)成要件為由，主張根據(jù)公平原則，將本次疫情對(duì)合同履行造成的阻礙，在出租方與承租方間進(jìn)行合理分擔(dān)，即減免部分租金。

一直以來(lái)，學(xué)界因?qū)Α安豢煽沽Α迸c“情勢(shì)變更”的認(rèn)定存在分歧而影響“不可抗力”和“情勢(shì)變更”法律規(guī)定的適用。從前述列明的《民法典》（草案）第五百三十三條內(nèi)容來(lái)看，該規(guī)定刪除了《合同法》司法解釋（二）第二十六條對(duì)適用該條須符合“非不可抗力”的條件，可見(jiàn)立法者為盡可能的統(tǒng)一法律適用，刪除了情勢(shì)變更“非不可抗力”的適用條件，具體法律規(guī)定的適用主要取決于突發(fā)事件對(duì)合同履行造成的影響程度，即“合同不能履行”還是“履行后顯失公平”。

從各級(jí)法院發(fā)布的通知和意見(jiàn)來(lái)看，最高院通知規(guī)定“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理”，該內(nèi)容表明最高院亦認(rèn)可疫情可適用情勢(shì)變更原則處理，具體構(gòu)成“不可抗力”還是“情勢(shì)變更”主要須考慮疫情對(duì)合同履行的影響程度。上海高院指導(dǎo)意見(jiàn)內(nèi)容亦反映出高院“依照公平、誠(chéng)實(shí)信用等原則，綜合考量當(dāng)事人之間的約定、疫情的發(fā)展階段、疫情與履約不能或履約困難之間的因果關(guān)系以及疫情影響的程度等因素”妥善處理的意見(jiàn)。深圳市羅湖區(qū)人民法院2月5日微信公眾號(hào)發(fā)布的法官文章亦體現(xiàn)了部分法官認(rèn)可根據(jù)合同履行受疫情程度等因素適用具體法律情形及法律法規(guī)的觀點(diǎn)[⑥]。

故參考目前部分地區(qū)法院的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，疫情符合導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生暫時(shí)重大變化等情勢(shì)變更特征，本次疫情造成商場(chǎng)人流量大幅度減少、承租方收益受到重大影響，可以認(rèn)定為情勢(shì)變更處理。就商業(yè)地產(chǎn)租賃合同而言，房屋租賃合同的承租方所承擔(dān)的義務(wù)為金錢給付義務(wù)，疫情引起經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化進(jìn)而導(dǎo)致的結(jié)果為租金支付困難即“履行較為困難”。故，僅就政府部門未要求停業(yè)的大部分商業(yè)地產(chǎn)租賃合同而言，本次疫情更符合“情勢(shì)變更”的特征，如當(dāng)事人協(xié)商不成可以“情勢(shì)變更”為由要求減免部分租金，由法官適用情勢(shì)變更的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)具體情況結(jié)合公平原則作出處理。

綜上，筆者認(rèn)為，是適用不可抗力還是情勢(shì)變更需要結(jié)合具體個(gè)案實(shí)際情況。此次疫情本身可認(rèn)定為不可抗力，并且在該事件造成的后續(xù)合同履行的社會(huì)環(huán)境或基礎(chǔ)發(fā)生的異常之變動(dòng)的情況下，還可以認(rèn)定為情勢(shì)變更，合同當(dāng)事人可根據(jù)合同履行的具體受影響的程度，基于需要實(shí)現(xiàn)的法律效果，單獨(dú)或并行主張構(gòu)成不可抗力或情勢(shì)變更，充分保護(hù)自身權(quán)利。

  (二)    政策方面

近日，各地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境、共抗疫情。以北京、上海、深圳三地為例，均為減輕中小企業(yè)負(fù)擔(dān)，保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，出臺(tái)了相關(guān)政策，特別是對(duì)承租國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況做出了相關(guān)減免租金的規(guī)定。作為商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的雙方可關(guān)注地方出臺(tái)的減免租金政策并與有關(guān)部門及時(shí)溝通了解，查看是否有適用自身情況的政策規(guī)定。北上深三地有關(guān)減免租金政策如下：

 

《北京市人民政府辦公廳關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響

促進(jìn)中小微企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干措施》

  一、減輕中小微企業(yè)負(fù)擔(dān)

2.減免中小微企業(yè)房租。中小微企業(yè)承租京內(nèi)市及區(qū)屬國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照政府要求堅(jiān)持營(yíng)業(yè)或依照防疫規(guī)定關(guān)閉停業(yè)且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對(duì)承租其他經(jīng)營(yíng)用房的，鼓勵(lì)業(yè)主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。對(duì)在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的企業(yè)，由市區(qū)政府給予一定資金補(bǔ)貼。對(duì)在疫情期間為承租房屋的中小微企業(yè)減免租金的特色園、科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園、眾創(chuàng)空間、創(chuàng)業(yè)基地、文化產(chǎn)業(yè)園、視聽(tīng)園區(qū)等各類載體，優(yōu)先予以政策扶持。鼓勵(lì)在京中央企業(yè)參照?qǐng)?zhí)行。

 

《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》

  二、切實(shí)為各類企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)

（九）減免企業(yè)房屋租金。中小企業(yè)承租本市國(guó)有企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)（包括各類開(kāi)發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，先免收2月、3月兩個(gè)月租金；對(duì)間接承租的企業(yè)，應(yīng)確保租金減免落到實(shí)處，使實(shí)際經(jīng)營(yíng)的中小企業(yè)最終受益。鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)在協(xié)商情況下通過(guò)減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業(yè)，相關(guān)減收影響在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)考核中予以認(rèn)可。鼓勵(lì)大型商務(wù)樓宇、商場(chǎng)、園區(qū)等各類市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體為實(shí)體經(jīng)營(yíng)的承租戶減免租金。主動(dòng)為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請(qǐng)減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

 

《深圳市應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業(yè)共渡難關(guān)的若干措施》

二、減免物業(yè)租金。對(duì)租用市、區(qū)政府以及市屬、區(qū)屬國(guó)有企業(yè)持有物業(yè)（含廠房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、寫字樓、農(nóng)批市場(chǎng)、商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施、配套服務(wù)用房等）的非國(guó)有企業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)和個(gè)體工商戶，免除2個(gè)月租金。對(duì)承租市、區(qū)兩級(jí)公租房、人才住房的非國(guó)有企業(yè)或家庭（個(gè)人），免除2個(gè)月租金。積極鼓勵(lì)倡導(dǎo)社區(qū)股份合作公司、非國(guó)有企業(yè)、個(gè)人業(yè)主參照國(guó)有企業(yè)做法減免物業(yè)租金。

  三、給商業(yè)地產(chǎn)租賃合同雙方當(dāng)事人的建議

基于民事自治原則，對(duì)于租賃合同中針對(duì)本次情形有具體約定的，適用租賃合同雙方的約定。此外，結(jié)合上述內(nèi)容，針對(duì)本次疫情，對(duì)履行商業(yè)地產(chǎn)租賃合同的各方當(dāng)事人，具體建議如下：

  （一）對(duì)出租方的建議

1. 無(wú)論適用不可抗力還是情勢(shì)變更，為免在訴訟過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，最大可能的避免訴訟風(fēng)險(xiǎn)，需要注意保留己方有利證據(jù)。對(duì)于應(yīng)政府部門要求關(guān)停的企業(yè)或場(chǎng)所，注意保留有關(guān)通知或文件，同時(shí)將商場(chǎng)監(jiān)控錄像及營(yíng)業(yè)數(shù)據(jù)予以留存，為免錄像更新造成之前數(shù)據(jù)覆蓋，必要時(shí)進(jìn)行備份。

2. 如發(fā)生承租方要求解除合同并搬離的情形，出租方須注意履行避免損失擴(kuò)大的義務(wù)。不可抗力情形發(fā)生后，如承租方要求解除合同并搬離，出租方須及時(shí)接收，否則根據(jù)相關(guān)裁判案例，對(duì)出租方未及時(shí)接收房屋期間產(chǎn)生的租金損失，可能因?qū)贁U(kuò)大損失而無(wú)法得到法院支持。

3. 如收到承租方的函件，須及時(shí)回復(fù)。疫情期間，必然有大量承租方向出租方發(fā)函要求減免租金或延后租金給付時(shí)間等。對(duì)該部分內(nèi)容，出租方根據(jù)自身情況，同意部分可雙方協(xié)商并形成書面文件，有異議部分也應(yīng)及時(shí)回復(fù)，以免一旦涉訴舉證不力的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 出租方可根據(jù)自身情況考慮酌情減免租金。從疫情的發(fā)展來(lái)看，本次疫情必將對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)生極大的影響，而作為屬于人流相對(duì)密集場(chǎng)所的商業(yè)地產(chǎn)必然也會(huì)受到很大波及。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，為維持承租方穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，避免承租方長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本大于收益進(jìn)而單方要求解除合同的風(fēng)險(xiǎn)，建議出租方根據(jù)自身情況，考慮酌情減免部分租金，以盡快實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境恢復(fù)，互惠互利。

  （二）對(duì)承租方的建議

1. 與出租方一致，承租方也需注意保留己方有利證據(jù)。從前文參考的部分案例來(lái)看，無(wú)論適用何種情形，承租方要求減免租金，必須要證明疫情與損失存在因果關(guān)系，即政府指定關(guān)停的，須留存政府要求關(guān)停的通知或文件；非政府指定關(guān)停的，保留疫情特殊時(shí)期與一般時(shí)期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等營(yíng)業(yè)情況證明材料以證明疫情對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

2. 承租方對(duì)不可抗力的通知義務(wù)及減損義務(wù)。根據(jù)不可抗力的有關(guān)規(guī)定及合同對(duì)不可抗力的常見(jiàn)約定，承租方在遭遇不可抗力情形時(shí)，須根據(jù)合同約定或在合理期限內(nèi)及時(shí)通知出租方，并盡可能減少給出租方造成的損失。故，承租方如遇不可抗力情形（如政府指定關(guān)停等情況）應(yīng)及時(shí)告知出租方并請(qǐng)求出租方對(duì)停業(yè)期間的租金進(jìn)行減免。

 

以上內(nèi)容希望能對(duì)閱讀本文的各位略有助益。從目前的情況也可看出，此次疫情將會(huì)對(duì)包括商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域在內(nèi)的各行各業(yè)產(chǎn)生一定影響，我們每個(gè)人作為時(shí)代的一份子必然無(wú)法擺脫整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)自身的影響。在此共克時(shí)艱之際，合同各方只有本著互相諒解、相互扶持的態(tài)度，積極協(xié)商，才能及時(shí)減損、共度難關(guān)！