名律師解讀身邊《物權(quán)法》

    日期：2007-11-12     作者：葉錫環(huán) 俞春江 翁邏沿 盧勝桂    閱讀：3,508次

    《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物權(quán)法》)今年10月1日正式實(shí)施，迄今已有一個(gè)多月。這部法律在醞釀過(guò)程中就備受社會(huì)各界關(guān)注，對(duì)于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的溫州有著怎樣的現(xiàn)實(shí)意義？與普通市民之間有著怎樣的密切聯(lián)系？

《物權(quán)法》共5編19章247條，光念一遍至少也要一個(gè)多小時(shí)，而且有許多新的提法和法律術(shù)語(yǔ)，如果僅靠我們自己去讀，恐怕存在一定的難度。為此，本期《政情民意中間站》特地邀請(qǐng)童平宇律師，結(jié)合房屋買(mǎi)賣(mài)、抵押及物業(yè)管理中出現(xiàn)的真實(shí)案例，擇要解讀這部與我們每個(gè)人都息息相關(guān)的法律。

“物權(quán)”究竟為何物

《物權(quán)法》中的“物權(quán)”到底怎么理解？童平宇認(rèn)為，《物權(quán)法》中所指的“物”，是指能夠?yàn)槿祟?lèi)所需要、并能加以控制和利用的“物質(zhì)財(cái)富”，如土地、森林、礦藏、車(chē)輛、船舶、房屋等，能夠移動(dòng)而又不損失其價(jià)值的“物”，稱(chēng)為動(dòng)產(chǎn)；不能移動(dòng)或移動(dòng)會(huì)損失其價(jià)值的“物”稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》就是解決這些動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的歸屬與權(quán)利問(wèn)題。

“實(shí)際上，物權(quán)僅僅是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，說(shuō)白了就是跟衣食住行四個(gè)字關(guān)系最密切。”童平宇解釋?zhuān)?cái)產(chǎn)權(quán)有四種：債權(quán)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)，還有一種就是物權(quán)。我們不僅在生活中碰到很多物權(quán)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中也會(huì)碰到很多物權(quán)。比如溫州的民營(yíng)企業(yè)大都從家庭小作坊起步，剛開(kāi)始資產(chǎn)不多無(wú)所謂，現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展壯大了，包括設(shè)備在內(nèi)的資產(chǎn)數(shù)目驚人，這個(gè)權(quán)利怎么保護(hù)，就逐漸提到議事日程上來(lái)，于是《物權(quán)法》就應(yīng)運(yùn)而生了。

[案例一]一間店面“嫁”兩次

一位市民因急著用錢(qián)，以200萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉了一間店面，但這間店面正在開(kāi)發(fā)還沒(méi)有交付。雙方簽訂協(xié)議后，200萬(wàn)元一次性付清。這位市民拿到錢(qián)之后沒(méi)多久，店面價(jià)格突然猛漲到300萬(wàn)元，于是他打起了如意算盤(pán)，把這間店面又賣(mài)給第二個(gè)人。第二個(gè)人不知道這間店面已經(jīng)賣(mài)過(guò)一次，同意先付200萬(wàn)元，剩下100萬(wàn)元等過(guò)戶手續(xù)的時(shí)候再給。結(jié)果，這位市民與第二個(gè)人辦理登記過(guò)戶手續(xù)后，第一個(gè)買(mǎi)店面的人發(fā)現(xiàn)了其中的隱情，他要求把店面登記在自己名下，三方矛盾鬧得不可開(kāi)交。

[解讀]第一個(gè)買(mǎi)店面的人盡管簽訂了合同并付清了錢(qián)，但這間店面最終還是歸第二個(gè)人所有。

“因?yàn)楹贤?，不等于物?quán)生效?！蓖接钫f(shuō)，第一個(gè)買(mǎi)店面的人雖然沒(méi)有違反合同行為，但他沒(méi)有登記過(guò)戶手續(xù)。第二個(gè)人登記過(guò)戶手續(xù)后，物權(quán)就生效了，因此法院把店面判給了第二個(gè)人。第一個(gè)買(mǎi)店面的人可以按照《物權(quán)法》規(guī)定，向這位市民要求賠償損失，既要拿回200萬(wàn)元，還要他“吐”出100萬(wàn)元的出售差價(jià)，使這名一房?jī)少u(mài)、有惡意行為的市民從中得不到好處。

[場(chǎng)外聲音]如果我是第一個(gè)買(mǎi)店面的人，你有什么好的建議，讓我避免出現(xiàn)這樣的事情？

[答問(wèn)]根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，有一項(xiàng)申請(qǐng)預(yù)告登記制度。你買(mǎi)了店面，馬上要去房管局申請(qǐng)預(yù)告登記，如果出現(xiàn)一房?jī)少u(mài)的情況，房管局電腦一查詢，第二個(gè)買(mǎi)店面的人就無(wú)法登記了。所以大家要利用好這個(gè)制度，保護(hù)自己的權(quán)益。

[案例二]一套房子賣(mài)了再抵押

一位市民把一套房子賣(mài)給老王，老王付了部分房款，沒(méi)有登記過(guò)戶，之后這位市民又把這套房子作為抵押物抵押給老李，借了一筆款，雙方簽訂了合同，辦理了抵押登記，對(duì)此老王毫不知情。后來(lái)，這位市民做生意虧了，老李要他的房子，老王聞?dòng)嵓绷耍骸斑@套房子已經(jīng)賣(mài)給我了，你怎么又拿去抵押，我買(mǎi)在前，你抵押在后，房子應(yīng)該歸我?！边@下該怎么辦呢？

[解讀]這件事跟案例一有點(diǎn)相似，也就是說(shuō)，抵押權(quán)登記了，它就可以對(duì)抗你的買(mǎi)賣(mài)。老王的買(mǎi)賣(mài)沒(méi)登記，但是老李的抵押有登記，因此抵押權(quán)優(yōu)先。最后只能這樣處理：這位市民先把房子賣(mài)掉，把錢(qián)還給老李。房子被賣(mài)了，老王只能去找賣(mài)房子的這位市民要錢(qián)，但人家已經(jīng)是既沒(méi)房子又沒(méi)錢(qián)，不知何年何月才能要回來(lái)。

[場(chǎng)外聲音]買(mǎi)二手房存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，究竟怎樣才能保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？

[答問(wèn)]在房屋買(mǎi)賣(mài)或者抵押過(guò)程中，一定要盡快去房管局登記。如果碰到有爭(zhēng)議的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，還要申請(qǐng)異議登記，就是提出不同意見(jiàn)的登記。

比如兩兄弟分家，分家以后房子的產(chǎn)權(quán)要重新登記。結(jié)果老大去登記時(shí)，把共有墻全部登記在自己的名下。照理說(shuō)，共有墻應(yīng)該是登共有的，老二發(fā)現(xiàn)后馬上提出意見(jiàn)，因?yàn)榻窈笏b修就不能動(dòng)這道墻了。這時(shí)，老二可以向房管部門(mén)提出異議申請(qǐng)，房管部門(mén)受理后，經(jīng)查實(shí)可以將其變更過(guò)來(lái)，免得日后增添麻煩。

[案例三]一輛出租車(chē)賣(mài)兩次

有一位出租車(chē)司機(jī)，出租車(chē)也是自己的，因?yàn)榧彝プ児嗜卞X(qián)，就把出租車(chē)賣(mài)給了鄰居。雙方簽訂協(xié)議，錢(qián)款付清后，出租車(chē)司機(jī)請(qǐng)求鄰居把出租車(chē)倒租給他開(kāi)。鄰居同意了，但他沒(méi)有去辦理過(guò)戶手續(xù)。司機(jī)把出租車(chē)開(kāi)走后，很快又賣(mài)給了另外一個(gè)人，并去車(chē)管所辦理了登記。糾紛發(fā)生后，這輛出租車(chē)應(yīng)該歸誰(shuí)呢？

[解讀]肯定屬于登記過(guò)的人?！段餀?quán)法》非常強(qiáng)調(diào)登記，車(chē)輛是動(dòng)產(chǎn)，交付生效，但登記之后，你的物權(quán)效力才是最強(qiáng)的，可以對(duì)抗第三人。鄰居雖然是第一個(gè)買(mǎi)出租車(chē)的人，取得了物權(quán)但沒(méi)登記，第二個(gè)買(mǎi)車(chē)的人物權(quán)登記了，效力更大。

[案例四]不乘電梯能否不交費(fèi)

一位老太太住在某幢大廈二樓，為節(jié)省費(fèi)用決定不乘電梯。于是就告知物業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)，從某月某日起，全家人進(jìn)出全部走樓梯，所以電梯費(fèi)就不交了。隨后，這家人確實(shí)都不乘電梯，鄰居也可以作證。這個(gè)電梯費(fèi)，她到底要不要交呢？

[解讀]不乘電梯同樣要付錢(qián)。按照《物權(quán)法》規(guī)定，電梯是小區(qū)居民的共有配套設(shè)施，你可以放棄權(quán)利，但不能放棄共有部分的義務(wù)。你不乘電梯是你的權(quán)利，但是交錢(qián)是你的義務(wù)，不能放棄。

[案例五] 7樓漏水5樓遭殃找誰(shuí)說(shuō)理

一位市民家住某幢大廈501室，701室房東將房子出租給別人居住。前段時(shí)間，701室衛(wèi)生間往樓下漏水，經(jīng)過(guò)601室順勢(shì)漏到501室。因?yàn)?01室的鑰匙還在物業(yè)手里，業(yè)主還沒(méi)搬進(jìn)去，501室主人只好去找701室討說(shuō)法。不料對(duì)方振振有辭：這個(gè)事情你不能找我，6樓被我漏得一塌糊涂都沒(méi)意見(jiàn)，你住在5樓為什么有意見(jiàn)？5樓居民應(yīng)該去告誰(shuí)呢？

[解讀]7樓這個(gè)人缺乏法制觀念。雖然7樓的水漏到6樓跟5樓沒(méi)有什么關(guān)系，問(wèn)題是你漏到5樓來(lái)了，侵害了5樓的權(quán)益。只要有證據(jù)，就可要求對(duì)方賠償，可以把房東和租住人一起告上法庭。

滴答！

樓上的，再這樣滴下去，我就告你了！

滴答！

物權(quán)法

[案例六]

小區(qū)道路停車(chē)能否收費(fèi)

市民林女士最近買(mǎi)了一輛新車(chē)，因?yàn)檐?chē)位緊張，每晚她只好把車(chē)輛停放在小區(qū)公共道路上，誰(shuí)知物業(yè)工作人員要求收取停車(chē)費(fèi)。林女士很納悶：小區(qū)道路是共有的，物業(yè)憑什么要收小區(qū)居民的停車(chē)費(fèi)？

[解讀]小區(qū)公共道路上的停車(chē)位，應(yīng)該要收費(fèi)，可以由物業(yè)去收。不收不公平，收了才公平，為什么呢？你有車(chē)我沒(méi)有車(chē)，你停車(chē)，你不交費(fèi)，等于你占用了我的資源，如果由物業(yè)收了費(fèi)，用于小區(qū)的其它建設(shè)和開(kāi)支，那我也從中受益，這不就公平了嗎？

[案例七]夫妻共有房屋單方能賣(mài)嗎

有對(duì)夫妻婚后共同購(gòu)買(mǎi)了一套房子，產(chǎn)權(quán)證登記在男方一人名下。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，婚后所得的財(cái)產(chǎn)是屬于夫妻共有的財(cái)產(chǎn)，出售房屋必須夫妻共同到場(chǎng)才能生效?！段餀?quán)法》出臺(tái)以后，是否意味著只要男方一人跟買(mǎi)方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，就會(huì)生效呢？

[解讀]我認(rèn)為，買(mǎi)者如屬善意取得，買(mǎi)房有效。因?yàn)閺姆ɡ砩现v，夫妻倆買(mǎi)了一套房子，登記在男方一人名下，這實(shí)際上表明女方授權(quán)男方一人享有物權(quán)，也授權(quán)男方一人可以處分房產(chǎn)。如果買(mǎi)方不知道該房的確是夫妻共有，又是按市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)的，且已進(jìn)行物權(quán)過(guò)戶登記，屬于善意取得。妻子不能向買(mǎi)者主張返還房屋，但可以要求男方賠償財(cái)產(chǎn)損失。如果產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，登記為夫妻共有的，買(mǎi)方就有義務(wù)要求夫妻倆一起來(lái)簽字，否則買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

[嘉賓簡(jiǎn)介]

童平宇，國(guó)家一級(jí)律師、溫州市律師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。1988年創(chuàng)辦浙江平宇律師事務(wù)所。該事務(wù)所曾獲全國(guó)先進(jìn)律師事務(wù)所、全國(guó)優(yōu)秀律師事務(wù)所、全國(guó)法律援助先進(jìn)集體稱(chēng)號(hào)，個(gè)人曾獲全國(guó)優(yōu)秀律師、浙江省十佳律師稱(chēng)號(hào)，曾發(fā)表法學(xué)論文六十余篇。