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2020年開年以來，新型冠狀病毒肺炎疫情引起全國關(guān)注。

為應(yīng)對新型冠狀病毒肺炎疫情的防控，上海市人民政府于2020年1月24日宣布上海啟動公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)機制，要求本市公共圖書館、美術(shù)館、博物館、公共文化館、社區(qū)文化活動中心、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化旅游設(shè)施將實行閉館或停止開放。后國務(wù)院辦公廳于2020年1月26日印發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于延長2020年春節(jié)假期的通知》，要求延長2020年春節(jié)假期至2月2日。上海市人民政府于2020年1月27日印發(fā)了《上海市人民政府關(guān)于延遲本市企業(yè)復(fù)工和學(xué)校開學(xué)的通知》，要求上海市區(qū)域內(nèi)各類企業(yè)不早于2月9日24時前復(fù)工（國計民生等特殊行業(yè)除外）。

上述措施確為防控疫情所需要，但無論是上述防控措施，還是疫情本身，都將極大沖擊餐飲、零售、文化、娛樂等行業(yè)，且影響可能持續(xù)數(shù)月。而前述相關(guān)行業(yè)又構(gòu)成了商鋪租賃行業(yè)中承租人的主體部分。根據(jù)以往經(jīng)驗，作為這些受疫情影響的商鋪承租人，無論是根據(jù)政府要求停業(yè)的還是雖持續(xù)營業(yè)但生意慘淡的，往往都會在疫情期間或結(jié)束后向房屋出租人以“受新型冠狀病毒肺炎疫情影響”為由要求減少、減免房屋租金。

面對這樣的局面，部分出租人考慮到承租人在受疫情沖擊期間收入減少卻仍需承擔(dān)房租、員工工資、銀行貸款等成本的實際情況，為幫助承租人共渡難關(guān)，已經(jīng)出臺了一定程度的減少、減免租金和物業(yè)費的政策，比如招商蛇口發(fā)布通知稱：“旗下在營購物中心實施租金減免優(yōu)惠計劃”；保利商業(yè)通知：“全國旗下22家購物中心年初一（1月25日）至年初六（1月30日）期間，減免品牌商戶6天租金”；寶龍商業(yè)旗下各在營購物中心，年初一（1月25日）至年初九（2月2日）期間，各品牌商戶租金減半；其中尤以萬達廣場的減租政策最為徹底，根據(jù)萬達商管集團發(fā)布的消息，萬達廣場將對全國各地所有萬達廣場租戶于2020年1月24日至2020年2月25日期間實行租金、物業(yè)費全部免除政策。

上述減免租金的措施體現(xiàn)了部分出租人與租戶共克時艱的決心和擔(dān)當(dāng)，可謂“人情味十足”。但具體到法律層面，出租人是否有義務(wù)減免租金值得思考。本文以下試圖分類討論，商鋪承租人以受疫情影響為由要求減免房屋租金能否得到法院支持？

一、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業(yè)態(tài)

就上海市而言，由于上海市人民政府在宣布上海啟動公共衛(wèi)生事件一級響應(yīng)機制的通知中明確要求本市公共圖書館、美術(shù)館、博物館、公共文化館、社區(qū)文化活動中心、歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化旅游設(shè)施將實行閉館或停止開放，該等措施及疫情本身特性已經(jīng)符合《中華人民共和國合同法》第一百一十七條[①]、《中華人民共和國民法總則》第一百八十條[②]關(guān)于“不可抗力”的相關(guān)規(guī)定，一般認(rèn)為屬于“不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，而根據(jù)前述法條規(guī)定，承租人有權(quán)以不可抗力為由要求減少、減免房屋租金，且該等要求能夠得到法院支持，具體減少、減免房屋租金的金額將由人民法院依據(jù)案件實際情況根據(jù)商鋪租戶受影響的程度審查確定。

盡管也有一些法律學(xué)者認(rèn)為，新型冠狀病毒肺炎疫情不屬于“不可抗力”，而更接近《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條所規(guī)定的情勢變更，但是本所注意到最高人民法院曾在2003年的非典疫情期間，出臺了《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》，其中第三條第三款明確規(guī)定：

“因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。”

該法條對“非典”疫情采納了不可抗力說，而非情勢變更說，料想就本次疫情涉及的相關(guān)案件，最高人民法院也將持相同或相似觀點。

同時，本所對此前“非典”疫情期間的相關(guān)司法判例進行檢索，上海市第二中級人民法院在(2004)滬二中民二(民)終字第354號判決書中認(rèn)為：

“基于我國在2003年春夏季節(jié)發(fā)生“非典”疫情一事眾所周知，而且當(dāng)時娛樂行業(yè)響應(yīng)政府部門防治“非典”的要求而停業(yè)也是公知的事實，因此，根據(jù)公平原則，上訴人提出其停業(yè)3個月的租金應(yīng)免除的理由成立，本院予以支持，故上訴人所欠租金中應(yīng)扣除3個月的租金。”

綜上所述，該類文化娛樂業(yè)態(tài)的商鋪承租人向出租人以不可抗力或政策原因為由提出減少、減免租金的，我們認(rèn)為能夠得到人民法院支持的概率較大，至于具體減少、減免租金的金額，將由人民法院根據(jù)承租人實際受影響程度個案審查。

二、餐飲、零售等其他業(yè)態(tài)

對餐飲、零售等業(yè)態(tài)的承租人而言，盡管沒有政策明確要求其停業(yè)，但是有的商鋪承租人受疫情直接影響而被政府部門關(guān)停、有的商鋪承租人雖未受政府部門要求但被出租人要求減少營業(yè)時間、有的商鋪承租人主動考慮疫情影響自愿在一段時間內(nèi)采取停業(yè)措施、有的承租人考慮疫情影響自愿減少營業(yè)時間、有的承租人雖營業(yè)時間沒有變化但由于消費者的避險情緒而門可羅雀，無論何種情形預(yù)計都將出現(xiàn)營業(yè)收入顯著下降的情況，根據(jù)以往經(jīng)驗，該類業(yè)態(tài)商鋪承租人也會提出減少、減免房屋租金的要求。

對于該類業(yè)態(tài)的承租人，本所認(rèn)為需要進一步分類討論：

（一）受疫情直接影響而被政府部門要求關(guān)停的商鋪

如因曾在承租人經(jīng)營的商鋪或商場中發(fā)現(xiàn)新型冠狀病毒肺炎患者而致市場監(jiān)督管理部門、衛(wèi)生健康部門暫時要求承租人在一段時間內(nèi)停止?fàn)I業(yè)的，本所認(rèn)為人民法院一般會參照上文中歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業(yè)態(tài)承租人的方式處理，即認(rèn)定新型冠狀病毒肺炎疫情對于承租人屬于不可抗力（具體理由上文已經(jīng)詳述，此不贅述），該類承租人向出租人以不可抗力或政策原因為由提出減少、減免租金的，較大概率能夠得到人民法院支持，至于具體減少、減免租金的金額，將由人民法院根據(jù)承租人實際受影響程度個案審查。

（二）受出租人要求減少營業(yè)時間的

1、對于租賃合同中未約定出租人有權(quán)單方調(diào)整營業(yè)時長的

如承租人未如上一分類所述直接受到疫情的影響，但是除非出租人在房屋租賃合同已有約定外（房屋租賃合同一般約定農(nóng)歷新年三日營業(yè)時間一定程度減少），出租人要求承租人在某一時間段內(nèi)縮減當(dāng)日的營業(yè)時間的，那么結(jié)合新型冠狀病毒肺炎疫情的實際情況及房屋租賃合同的審判規(guī)則，人民法院一般會按比例支持承租人要求減少部分房屋租金的請求，試舉例如下：

   合同約定：

租金：100,000元/月；合同約定營業(yè)時間：10:00-22:00；合同約定大年三十至年初二縮短營業(yè)時間為每日12:00至20:00。

  疫情發(fā)生后：

  出租人要求大年三十至大年初七縮短營業(yè)時間為每日12:00至20:00。

  本所觀點：

  （1）大年三十至年初二的縮短營業(yè)時間由于已在房屋租賃合同中約定，故承租人無權(quán)要求進一步減少、減免房屋租金；

  （2）年初三至年初七共五日的縮短營業(yè)時間系由出租人要求，而其結(jié)果影響了承租人利用租賃房屋營業(yè)獲利的可能性，故承租人有權(quán)要求出租人減少租金，具體減少租金的計算方式為：

1)  將月租金折算至日租金為3,225元/日；

2)  由于出租人通知受影響期間為5日，而每日減少營業(yè)時間為4小時，故承租人有權(quán)要求減少的租金金額一般為：

3225元/日÷12小時*4小時*5日=5,375元。

2、對于租賃合同中約定出租人有權(quán)單方調(diào)整營業(yè)時長的

在租賃合同中約定出租人有權(quán)調(diào)整營業(yè)時長的情況下，一般認(rèn)為應(yīng)遵從“有約定，從約定”的原則，認(rèn)可出租人考慮疫情原因調(diào)整營業(yè)時長屬于出租人行使合同權(quán)利而無需承擔(dān)違約責(zé)任的范圍。

當(dāng)然，實踐中司法機關(guān)會根據(jù)案件具體情況，綜合考慮減少營業(yè)時長的程度、減少營業(yè)時長天數(shù)等情節(jié)進行分析，不排除仍要求出租人減少或部分減少受影響時間段租金的可能性。

  （三）承租人自行減少營業(yè)時間的和/或營業(yè)時間未減少但生意不佳的

如承租人不存在上述任何情形的，可以根據(jù)房屋租賃合同約定正常使用租賃房屋的，那么其顯然不符合“不可抗力”的特征，主要是其客觀上仍然可以正常營業(yè)，并不存在房屋租賃合同完全不能履行或部分不能履行的特征。其受影響的方面，主要來自于消費者的避險情緒，即疫情影響大眾的生活和消費習(xí)慣，消費者更傾向于不前往任何公共場所，但該影響并非疫情直接導(dǎo)致，而是間接影響的結(jié)果，故一般認(rèn)為屬于商業(yè)風(fēng)險，應(yīng)由承租人自行承擔(dān)。

但是，新型冠狀病毒肺炎疫情作為全國范圍重大的公共衛(wèi)生事件，對于相關(guān)業(yè)態(tài)從業(yè)者受到?jīng)_擊也是顯而易見的，故如承租人可以舉證新型冠狀病毒肺炎疫情對其履行租賃合同產(chǎn)生了重大影響，人民法院也可能根據(jù)個案具體情況適用民法的“公平原則”對于租金進行部分調(diào)減，當(dāng)然該等調(diào)減的范圍、時間段均相比歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業(yè)態(tài)大幅縮小。

作為印證的是，最高人民法院曾在2003年的非典疫情期間，出臺了《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》，其中第三條第三款明確規(guī)定：

“由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。”

該法條的規(guī)定與本文此前分析一致，料想就本次疫情涉及的相關(guān)案件，最高人民法院也將持相同或相似觀點。

同時，本所也對此前相關(guān)判例進行了檢索，河南省洛陽市中級人民法院在(2008)洛民終字第2021號終審判決書中認(rèn)為：

“關(guān)于非典時期6個月的租金188299.9元應(yīng)否由原告承擔(dān)問題。2003年4-9月發(fā)生在全國各地的非典屬非常時期,在此期間,原、被告均遭受到了經(jīng)濟損失,按照法律規(guī)定的公平原則,其損失應(yīng)由原、被告共同承擔(dān),故原告應(yīng)按188299.9元的50%退還被告租金94149.95元。”

綜上所述，餐飲、零售等其他業(yè)態(tài)的承租人如自行減少營業(yè)時間的和/或營業(yè)時間未減少但生意不佳的，其向出租人以不可抗力或政策原因為由提出減免租金的，一般不能夠得到人民法院的支持。但是，如其確實可以舉證新型冠狀病毒肺炎疫情對其履行租賃合同產(chǎn)生了重大影響，人民法院也可能根據(jù)個案具體情況適用民法的“公平原則”對于租金進行部分調(diào)減，當(dāng)然該等調(diào)減的范圍、時間段均相比歌舞娛樂場所、游藝娛樂場所等文化娛樂業(yè)態(tài)大幅縮小。

總而言之，對于餐飲、零售等業(yè)態(tài)的承租人而言：

1、如因曾在承租人經(jīng)營的商鋪或商場中發(fā)現(xiàn)新型冠狀病毒肺炎患者而致市場監(jiān)督管理部門、衛(wèi)生健康部門暫時要求承租人在一段時間內(nèi)停止?fàn)I業(yè)的，承租人以不可抗力或政策原因為由提出減少、減免租金的，較大概率能夠得到人民法院支持；

2、除合同有特別約定外，如受出租人要求減少營業(yè)時間的，人民法院一般會按比例支持承租人要求減少部分房屋租金的請求；

3、如承租人自行減少營業(yè)時間的和/或營業(yè)時間未減少但生意不佳的，一般不能夠得到人民法院的支持。但是，如其確實可以舉證新型冠狀病毒肺炎疫情對其履行租賃合同產(chǎn)生了重大影響，人民法院也可能根據(jù)個案具體情況適用民法的“公平原則”對于租金進行部分調(diào)減。

本文僅供參考。