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新型冠狀病毒肺炎疫情當(dāng)前，為共度難關(guān)，眾多商業(yè)地產(chǎn)包括萬達(dá)集團(tuán)、美的商業(yè)、紅星美凱龍集團(tuán)、華潤置地、保利商業(yè)等均宣布對旗下項(xiàng)目不同程度的減免租金及物業(yè)費(fèi)，亦有部分中國好房東主動為其租戶減免了租金，而若房東未能主動提出減免租金，疫情期間的租金是否需要支付，或者已支付的又是否能要求全部或部分返還？
一、此次疫情屬于何種法律性質(zhì)？
此次新型肺炎可謂突如其來，與一般的流感都很難區(qū)分，其不可預(yù)見、不可避免、不可克服，故其在性質(zhì)上屬于不可抗力事件。但不可抗力事件并非必然落入《中華人民共和國合同法》第一百十七條規(guī)定的不可抗力范疇，而可能屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定的情勢變更。不可抗力是致使合同客觀上部分或全部無法繼續(xù)履行，因而免除部分或全部違約責(zé)任的制度，其屬于法定的免責(zé)事由。而情勢變更是合同能夠繼續(xù)履行，只是繼續(xù)履行會產(chǎn)生對一方明顯不公平的結(jié)果，因而只能訴至法院要求變更或解除的制度。
換言之，此次疫情在法律性質(zhì)上到底屬于不可抗力還是情勢變更，實(shí)質(zhì)上在于此次疫情對合同履行的影響程度
，
致客觀上無法履行的屬于不可抗力，而能夠履行但履行致使結(jié)果上對一方明顯不公平的，屬于情勢變更
。
就房屋租賃合同而言，除非是被政府及有關(guān)部門明確要求關(guān)停的租戶，否則傾向性認(rèn)為屬于情勢變更范疇，由法院根據(jù)個案情況減免疫情期間租金及物業(yè)費(fèi)。此處也當(dāng)明確是的情勢變更適用條件異常嚴(yán)格，不可隨意擴(kuò)大，且根據(jù)《關(guān)于正確 適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋
（二）服務(wù)黨和國家工作大局的通知》（法〔2009〕165號）的要求“確需在個案中適用的，應(yīng)當(dāng)由高級人民法院審核。必要時應(yīng)報(bào)請最高人民法院審核?！?/span>
二、2003年的“非典”規(guī)定能否參照適用？
與本次疫情頗為相像的“非典”疫情，最高院于2003年6月11日發(fā)布《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》（法[2003]72號）（現(xiàn)已廢止）中提到：“（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《 中華人民共和國合同法
》第 一百一十七條
和第 一百一十八條
的規(guī)定妥善處理”。該通知雖已廢止，但其內(nèi)容仍有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。該內(nèi)容雖只字未提“情勢變更”，但“適用公平原則處理”的理念與“情勢變更”并無二致。且當(dāng)初“情勢變更”還未在法律或司法解釋上予以明確，“情勢變更”在2009年才正式在司法解釋中出現(xiàn)，相關(guān)“沿革”在下圖列明，此處不贅述。但需強(qiáng)調(diào)的是，片面地解度2003年最高院的規(guī)定，不予區(qū)分合同能否繼續(xù)履行，而均徑行將疫情認(rèn)定為不可抗力的，屬于對該規(guī)定的誤讀。
此外，鑒于法律本身的諸多變化，眾多2003年“非典”案例均僅供參考，故本文中不就案例作出列舉。但值得一提的是，“情勢變更”未在司法解釋中明確前，亦有法院據(jù)此作出認(rèn)定，如南京玄武區(qū)法院在“涉非”的酒店承包合同中認(rèn)定：短暫“非典”不構(gòu)成“不可抗力”，應(yīng)通過民法中的“情勢變更”來處理。
三、
房東與租戶如何應(yīng)對此次疫情：
（一） 于房東而言：
2020年2月8日，本市出臺《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，其中提及“中小企業(yè)承租本市國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)（包括各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業(yè)，應(yīng)確保租金減免落到實(shí)處，使實(shí)際經(jīng)營的中小企業(yè)最終受益。鼓勵國有企業(yè)在協(xié)商情況下通過減免緩交等方式盡可能多讓利給中小企業(yè)，相關(guān)減收影響在經(jīng)營業(yè)績考核中予以認(rèn)可。鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運(yùn)營主體為實(shí)體經(jīng)營的承租戶減免租金。主動為租戶減免房產(chǎn)或土地租金的企業(yè)，繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅確有困難的，可申請減免相應(yīng)的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅”，文件精神亦是我們的建議，建議各房東積極響應(yīng)該文件精神，主動為租戶減免租金，幫助中小企業(yè)度過最艱難的時期。只有共同度過最黑暗的時期，方可迎來前方的黎明。
（二） 于租戶而言：
建議一來可依據(jù)“情勢變更”、參考《民法典（草案）征求意見)》(2019.12.28)第五百三十三條：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同”之規(guī)定，主動、積極與房東協(xié)商減免租金及物業(yè)費(fèi)事宜，并保留相關(guān)協(xié)商證據(jù)。二來密切關(guān)注司法機(jī)關(guān)對此是否出臺相應(yīng)規(guī)定，以相應(yīng)應(yīng)對。
此后簽訂該類合同時，租戶應(yīng)注意添加類似條款“因如非典、新型冠狀病毒肺炎等傳染疾病致使租戶無法正常經(jīng)營或經(jīng)營受損的，應(yīng)減免該期間的租金”以避免該類糾紛的發(fā)生。
最后，本次疫情的發(fā)生于任何一方而言均是一次重創(chuàng)，亦是一次考驗(yàn)，望房東與租戶均友好協(xié)商處理本次疫情下的租金及物業(yè)費(fèi)等問題，舉共同之力，共克時艱、共度難關(guān)！
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